Il sommerso ricettivo a Roma

IL SOMMERSO RICETTIVO A ROMA (ANALISI DEL MERCATO DEGLI AFFITTI BREVI) 19 febbraio 2020

INDICE 5 Premessa: capire il fenomeno 7 Un’offerta pesantemente concentrata 15 Il sommerso turistico 27 Lo spiazzamento delle famiglie 33 Gli aspetti di legalità 38 Le reazioni nel mondo 48 Conclusioni: una città sotto pressione 52 Nota metodologica 3

Il presente Report è stato realizzato da un gruppo di lavoro di Sociometrica, diretto da Antonio Preiti su incarico di EBTL (Ente Bilaterale Turismo del Lazio). La redazione del testo è di Antonio Preiti e di Benedetta Marino. 4

PREMESSA: CAPIRE IL FENOMENO Il Rapporto intende dar conto di un fenomeno che, con un linguaggio un RQoHQTOCNGRQUUKCOQFGƂPKTGKNOGTECVQFGNNGNQEC\KQPKQFGINKCHƂVVKDTGXK anche se al suo apparire ha avuto la più suggestiva, ma meno corretta, FGƂPK\KQPGFKshare economy. Si tratta di un fenomeno che si è sviluppato negli ultimi anni a Roma e in altre città turistiche, in maniera clamorosa e EQPGUKUVKFKEWKCPEQTCCFGUUQPQPEoÄUWHƂEKGPVGQRKGPCEQPUCRGXQNG\\C In pochissimi anni, grazie all’esplosione digitale, il mercato degli CHƂVVK DTGXK EJG UK XGFTCPPQ GUUGTG DTGXKUUKOK  Ä ETGUEKWVQ KP OCPKGTC esponenziale, incidendo prima sul mercato turistico, e in particolare UW SWGNNQ CNDGTIJKGTQ G RQK UWNNoCUUGVVQ UVGUUQ FGNNG EKVV¼ UGIPCPFQPG persino la sua vita quotidiana. In questo testo si farà riferimento anche a studi su grandi e importanti città, come New York, Barcellona, Amsterdam KN EWK CUUGVVQ WTDCPQ G NG EWK FKPCOKEJG CDKVCVKXG G UQEKCNK KPENWUC NC FKUVTKDW\KQPG VGTTKVQTKCNG FGNNG CDKVC\KQPK FGUVKPCVG CNNG HCOKINKG UQPQ UVCVGUVTCXQNVGGEQOWPSWGTCFKECNOGPVGOQFKƂECVGFCNNoCHHGTOCTUKFGN OGTECVQFGINKCHƂVVKDTGXKUGP\CEJGPGUUWPQCXGUUGEQIPK\KQPGPGRRWTG RCT\KCNGFGNNGITCPFKEQPUGIWGP\GEJGPGUCTGDDGTQFGTKXCVGKPEQUÈRQEQ tempo. Si è già detto che il principale impatto questo fenomeno l’ha avuto nel turismo, creando una domanda aggiuntiva di turisti la cui entità è quasi del tutto sconosciuta. L’intento fondamentale di questo lavoro è perciò di dar conto del “sommerso statistico” di questo fenomeno, vale a dire calcolare una stima delle sue dimensioni e delle sue caratteristiche RKÕ TKNGXCPVK 0QP EG PG UCTGDDG DKUQIPQ UG NG RKCVVCHQTOG FKIKVCNK EJG IQXGTPCPQKNHGPQOGPQHQTPKUUGTQKENCUUKEKFCVKDCUKNCTKEJGCFGUGORKQ UQPQVGPWVKCHQTPKTGINKCNDGTIJKGINKCNVTKUQIIGVVKEJGGUGTEKVCPQWPoQHHGTVC RTQHGUUKQPCNGFKQURKVCNKV¼5KRCTNCFKFCVKUVCVKUVKEKFKDCUGXCNGCFKTGKN numero degli “arrivi”, cioè delle persone che pernottano e del numero delle “presenze”, cioè del numero delle notti del loro soggiorno. Questi dati sono fondamentali per l’organizzazione della città, che oggi non è grado di sapere e neppure di stimare quanti siano i suoi ospiti e come di conseguenza organizzare i suoi servizi. %QPVKPWKCOQCFCXGTGNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNK UWEWKUQPQDCUCVGNGRQNKVKEJG WTDCPGNoQTICPK\\C\KQPGFGNNCEKVV¼GNGRQNKVKEJGƂUECNK EJGPQPVGPIQPQ conto di una parte consistente della domanda turistica, in questo Report 5

stimiamo il peso del “sommerso turistico”, cioè la parte di turisti che non EQORCTGPGNNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNKQXKEQORCTGKPVGTOKPKOQNVQRCT\KCNK Come già indicato nelle righe precedenti, il fenomeno ha una sua tale rilevanza che sta coinvolgendo l’organizzazione della città su aspetti di ITCPFG UGPUKDKNKV¼ UQEKCNG EQOG NC PCVWTC G NoCUUGVVQ FGN EGPVTQ UVQTKEQ KNOGTECVQFGINKCHƂVVKRGTNGHCOKINKGGNCEQPEGPVTC\KQPGVGTTKVQTKCNGFGK ƃWUUK VWTKUVKEK 2GT SWGUVC TCIKQPG FGFKEJGTGOQ WPoCVVGP\KQPG CPEJG C questi temi. Com’è accaduto dovunque con l’economia digitale, i fenomeni si affermano senza clamore, senza decisioni prese o non prese, ma semplicemente sulla DCUGFGNNGQRRQTVWPKV¼EJGXKCXKCNGCRRTGPFQPQFKURQPKDKNKRGTINKWVGPVK PGNECUQKPSWGUVKQPGVWTKUVKGRTQRTKGVCTKFKKOOQDKNK5GP\CUQNW\KQPGFK continuità, passo dopo passo, o inerzia dopo inerzia - se si preferisce - ci si trova in una situazione completamente nuova, di cui si stenta a capirne NCRQTVCVCCPEJGUGJCOQFKƂECVQTCFKECNOGPVGKNOQFQFKGUUGTGFKWPQ URGEKƂEQUGVVQTG¤EQUÈCPEJGPGNECUQFGNOGTECVQCNDGTIJKGTQGVWTKUVKEQ GFÄEQUÈEJGEKVTQXKCOQCFCTEQPVQFKSWCNEQUCFKTKNGXCPVGFKEWKPQP UQPQEJKCTKPGRRWTGKUWQKFCVKFKDCUG 6

UN’OFFERTA PESANTEMENTE CONCENTRATA Quando si è davanti a un fenomeno nuovo, il primo dovere è quello di EQOKPEKCTGFCNNGKPHQTOC\KQPKFKDCUGEJGPGNECUQFGNOGTECVQFGINKCHƂVVK DTGXKÄFCTEQPVQFGNNoGUVGPUKQPGFGNHGPQOGPQ%QOGURGUUQCEECFGPGK fenomeni sociali, l’entità della “massa critica”, cioè il numero di soggetti EQKPXQNVK KP SWGUVQ ECUQ KN PWOGTQ FGINK KOOQDKNK FGUVKPCVK C GUUGTG WVKNK\\CVKRGTINKCHƂVVKDTGXKÄFCXXGTQPQVGXQNG.oQHHGTVCEQORNGUUKXCFK camere condivise, camere e appartamenti a Roma è di 28.977 unità 1. Come si può osservare dalla mappa, è impressionante come l’offerta sia concentrata nella parte centrale della città. Fondamentalmente tutta NoQHHGTVCÄPGNEGPVTQKPDWQPCRCTVGPGN+/WPKEKRKQEQPCFFGPVGNNCVKKP CNVTKOWPKEKRKUQNQPGKNQTQURG\\QPKEJGEQPƂPCPQEQPKN+/WPKEKRKQ Se una qualche “narrazione” volesse mostrare come l’offerta, essendo di appartamenti con loro storie naturalmente non turistiche, per questo UQNQOQVKXQHQUUGRKÕGSWCOGPVGFKUVTKDWKVCUWNVGTTKVQTKQUKUDCINKGTGDDG RGTEJÅNCIGQITCƂCFGNNoQHHGTVCFGINKCHƂVVKDTGXKGSWGNNCCNDGTIJKGTCEJG è centrale per sue ragioni ovvie, tendono a sovrapporsi, cioè a coincidere. .CIGQITCƂCFGINKCRRCTVCOGPVKCFKDKVKCNNoQHHGTVCFKUQIIKQTPKDTGXKVQTPGT¼ quasi “ovvia”, quando nei capitoli prossimi, quando si analizzeranno le ragioni per cui è scelta questa tipologia di soggiorno, si vedrà che proprio la localizzazione giocherà un ruolo primario. Per adesso le prime due constatazioni è che si tratta di un’offerta molto FGPUCOQNVQOQNGEQNCTGEJGUKEQNNQECKPVQTPQCNNGOKNCWPKV¼CDKVCVKXG GEJGNCUWCFKUVTKDW\KQPGÄRCTVKEQNCTOGPVGEQPEGPVTCVCPGNNGCTGGEGPVTCNK della città. Questi due elementi di massa critica e di concentrazione UGTXKTCPPQ KP UGIWKVQ C URKGICTG OQNVQ DGPG NoCPFCOGPVQ FK CNEWPG FKPCOKEJGURGEKƂEJGFKSWGUVQUGVVQTGRGTEJÅCNEWPGEQPUGIWGP\GEJG FGUETKXGTGOQPGNNGRTQUUKOGRCIKPGFKRGPFGTCPPQKPDWQPCRCTVG CPEJG se non esclusivamente) proprio dalla grande estensione dell’offerta e proprio dalla sua concentrazione nelle aree centrali di Roma.   (QPVG GNCDQTC\KQPK 5QEKQOGVTKEC UW XCTKG HQPVK  +P CNEWPK ECUK XKGPG UVKOCVC WPoQHHGTVCFKQNVTGOKNCCDKVC\KQPK QECOGTG %oÄFCCIIKWPIGTGRGTÎEJGKNUKPIQNQ RTQRTKGVCTKQ RQVTGDDG OGVVGTG KP CHƂVVQ EQP NQ UVGUUQ CEEQWPV CPEJG CDKVC\KQPK PQP RTGUGPVKPGN%QOWPGFK4QOCRGTEKÎCDDKCOQUEGNVQNCUVKOCRKÕRTWFGPVG 7

)TCH  s &KUVTKDW\KQPG FGNNoQHHGTVC FK CHƂVVK DTGXK UWNNG RKCVVCHQTOG digitali %QOoÄ IK¼ UVCVQ UETKVVQ KN HGPQOGPQ FGINK CHƂVVK DTGXK Ä UVCVQ FK HCVVQ ETGCVQ NCPEKCVQ G UXKNWRRCVQ ITC\KG CNNC FKURQPKDKNKV¼ FK KPVGTPGV G all’azione di alcune piattaforme, e di conseguenza di alcune app, che si sono affermate rapidamente sul mercato. La principale è naturalmente CKTDPD¤PQVQVWVVCXKCEJGKNRCPQTCOCFGNNGVGEPQNQIKGFGpEJKHCEJG cosa” evolve continuamente, perciò oggi siamo davanti a un concorrente che ha la stessa storia tecnologica e tipologica, come Home Away, ma arriva soprattutto da Booking, una piattaforma di successo che opera nel ECORQCNDGTIJKGTQEJGQIIKJCpCRGTVQqCPEJGCNNCXGPFKVCFGINKCHƂVVKFK appartamenti e case, seppure con regole leggermente diverse da quelle XKIGPVKUWCKTDPD+PQNVTGEKUQPQUKVKEJGUGORNKEGOGPVGOGVVQPQKPUKGOG QHHGTVGTKEGVVKXGEJGUQPQIK¼RTGUGPVKUWCKTDPD+PUQUVCP\CUKCOQFCXCPVK a una situazione di continue sovrapposizioni di intermediari e piattaforme. 6WVVCXKCCKTDPDÄCPEQTCKNRNC[GTFQOKPCPVGFGNOGTECVQ 8

&CN RWPVQ FK XKUVC FGNNC NQTQ FKUVTKDW\KQPG UWNNG RKCVVCHQTOG KN  Ä RTGUGPVGUWNNCRKCVVCHQTOCCKTDPDKNUW*QOG#YC[G$QQMKPIKN è presente su almeno due di queste tre piattaforme. 2GT EQORNGVG\\C DKUQIPC CIIKWPIGTG EJG CHƂVVK DTGXK RQUUQPQ CPEJG essere offerti al di fuori di internet, di cui non si può avere cognizione, tuttavia l’impressione è che si tratti di un’offerta reale ma marginale. 6CDs&KUVTKDW\KQPGFGNNoQHHGTVCUWNNGUKPIQNGRKCVVCHQTOGFKIKVCNK PIATTAFORMA VALORI PERCENTUALI CKTDPD 75,0 HomeAway /Booking 13,0 5WGPVTCODG 12,0 Totale 100,0 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 8GFKCOQCFGUUQNCVKRQNQIKCFGNNoQHHGTVCRGTKNFGINKCPPWPEKUKVTCVVC FGNNoQHHGTVC FK CHƂVVQ FGNNoKPVGTC ECUC RGT KN   FK UKPIQNG ECOGTG RGT SWGUVGWUGTGOQUGORTGNoGURTGUUKQPGpECOGTGRTKXCVGqRTKXCVGGRGTNo di camere condivise. 6CD6KRQNQIKCFGNNoQHHGTVC PIATTAFORMA VALORI PERCENTUALI Intera casa 64,0 Camera privata 35,2 Camera condivisa 0,8 Totale 100,0 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKECFKEGODTG .C OQFCNKV¼ ECOGTC EQPFKXKUC EJG KP SWCNEJG OQFQ FQXTGDDG GUUGTG EQPUKFGTCVCEQOGNCUKVWC\KQPGGUGORNCTGGKFGCNGFGNNCpƂNQUQƂCqFGNNC share economy, TCRRTGUGPVC OGPQ FGNNo FGN VQVCNG FGN listing, cioè FGNNoQHHGTVC EQORNGUUKXC 8GFKCOQ CFGUUQ EQOoÄ FKUVTKDWKVC NoQHHGTVC FK ECUGGECOGTGUGEQPFQNCIGQITCƂCCOOKPKUVTCVKXCFGN%QOWPGFK4QOC GNoCORKG\\CFGKUKPIQNKKOOQDKNKRTQRQUVKRGTNoCHƂVVQ .COGV¼FGNNoQHHGTVCÄEQUVKVWKVCFCKOOQDKNKEQPWPCUQNCECOGTCFCNGVVQ Non si pensi però che siano tutti monolocali, perché spesso si usa la modalità di dividere una casa in varie stanze offrendole ciascuna per sé, 9

perciò il singolo annuncio presenta l’offerta di una camera e la stanza accanto viene anch’essa offerta come singola camera, sicché, in una ipotesi di questo tipo, avremo con quattro camere in un appartamento l’offerta di quattro singole camere, secondo una modalità di fatto VKRKECOGPVGCNDGTIJKGTCCPEJGUGEKCUEWPCCRRCTGEQOGECOGTCRTKXCVC FGPVTQWPoCDKVC\KQPG +PQNVTGUWNNGXCTKGRKCVVCHQTOGUQPQRTGUGPVKCPEJGCHƂVVCECOGTGGECUGRGT ferie (vecchie nomenclature di offerta di soggiorno di livello economico CPVGUKIPCPGFGNNoQFKGTPQOGTECVQFGINKCHƂVVKDTGXK EJGQHHTQPQXCTKCOGPVG NGNQTQECOGTGVCNXQNVCEQOGUKPIQNGWPKV¼CDKVCVKXG 6CDs%COGTGGRQUVKNGVVQQHHGTVK TIPOLOGIA NUMERO ALLOGGI VALORI D’OFFERTA OFFERTI* PERCENTUALI 1 camera 10.694 49,0 2 camere 7.299 34,0 3 camere 2.553 12,0 4 camere 631 3,0 5 o più camere 298 1,0 Totale 21.475 100,0 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC *sono considerati solo le unità attive, che abbiamo fatto almeno una vendita durante l’anno (74% del totale) )K¼FCSWGUVKRTKOKFCVKUKRWÎXGFGTGEQOGKNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXK sia molto articolato. Peraltro, osservando le valutazioni fatte dal principale sito specializzato nella valutazione dei rendimenti dell’offerta sul mercato FGINKCHƂVVKCDTGXG4QOCKPSWCPVQmarket grade (importanza di mercato) è considerata “A”, con 88 punti in una scala a 100, perciò fra le prime al mondo. Questo indicatore è calcolato su un totale di 2.000 città a livello INQDCNG 5K VTCVVC FK WP OCETQKPFKECVQTG RGTEJÅ EQORTGPFG SWCVVTQ singoli indici: a. la domanda di mercato (relazione tra domanda di mercato e crescita del listing  D .oCPFCOGPVQ FGK TGPFKOGPVK E NC UVCIKQPCNKV¼ (meno profonda la differenza è tra i mesi di peak time e quella dei mesi con minore occupazione, più alto è il valore di questo indicatore); d. la TGIQNCTKV¼FGNEQORQTVCOGPVQFGKRTQRTKGVCTK EKQÄEQPDCUUGXCTKC\KQPKFK RTG\\QGFKFKURQPKDKNKV¼FGNNoQHHGTVCKPUQOOCRQEJGEJKWUWTGGRTG\\QFK vendita costante). 10

8GFKCOQ CFGUUQ NC FKUVTKDW\KQPG VGTTKVQTKCNG FGNNoQHHGTVC FK CHƂVVK DTGXK secondo il municipio d’appartenenza. Come si può osservare più della metà di tutta l’offerta si concentra nel I Municipio. Se si considera che il I Municipio non esaurisce quello che viene comunemente considerato il centro della città, al di là della divisione amministrativa, si può dire che SWCUKVWVVCNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXKCXXKGPGpFGPVTQNGOWTCqQRQEQQNVTG 6CD&KUVTKDW\KQPGFGNNoQHHGTVCUGEQPFQKN/WPKEKRKQ VALORI VALORI MUNICIPIO MUNICIPIO PERCENTUALI PERCENTUALI I 50,8 IX 1,3 II 7,7 X 2,0 III 1,6 XI 2,0 IV 1,9 XII 5,1 V 4,1 XIII 6,7 VI 0,8 XIV 2,2 VII 8,4 XV 2,0 VIII 3,2 TOTALE 100,0 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Data la grande concentrazione dell’offerta nel centro storico di Roma, è WVKNGWPCRRTQHQPFKOGPVQRTQRTKQUWN+/WPKEKRKQEJGKFGPVKƂECFCNRWPVQ di vista amministrativo questa parte della città. Per ragioni amministrative non possiamo comprendere tutto il “centro città”, a prescindere dalla NQTQ UWFFKXKUKQPG COOKPKUVTCVKXC RGTEKÎ CDDKCOQ HCVVQ FGK ECNEQNK EJG comprendono solo il I Municipio. 11

)TCHs&KUVTKDW\KQPGFGNNoQHHGTVCFKCHƂVVKUWNNGRKCVVCHQTOGFKIKVCNK +FCVKTGNCVKXKCN+/WPKEKRKQKPFKECPQEJGXKUQPQCDKVC\KQPKPGNNKUVKPQ d’offerta e che quelli attivi sono 15.915, cioè offerte che effettivamente sono state vendute sul mercato almeno una volta nel periodo considerato. +PVTGCPPKNoQHHGTVCÄETGUEKVCFGN+NVCUUQFoQEEWRC\KQPGÄFGNNoG KNPWOGTQFGKIKQTPKPGEGUUCTKRGTCUUKEWTCTUKNCFKURQPKDKNKV¼FGNNCECUCQ della camera è di 68 giorni, dato l’elevato tasso di occupazione esistente. Il prezzo medio dell’intera casa è di 142 dollari, della camera privata è di 78 dollari e della camera condivisa di 22 dollari. 7PGNGOGPVQKORQTVCPVGRGTFGƂPKTGNCPCVWTCFGNNoCVVKXKV¼FKCHƂVVQFGTKXC dal numero di notti minimo richiesto dagli host. Naturalmente, se il minimo FKPQVVKÄWPQPQPUKFKHHGTGP\KCCHHCVVQFCINKCNDGTIJKUGÄFKFWGUGPG discosta poco e si discosta decisamente solo quando il numero minimo di PQVVKUKCUWRGTKQTGCRGTEJÅXQTTGDDGFKTGNoQHHGTVCUKEQNNQECUWWPRKCPQ 12

FKXGTUQFCSWGNNQCNDGTIJKGTQ)WCTFCPFQKFCVKTKHGTKVKCSWGUVQCURGVVQ UKQUUGTXCEJGKNCEEGVVCRGTUKPQUQIIKQTPKFKUQNGFWGPQVVK KN CPEJGFKWPCUQNCPQVVG GUGUKCNNCTICCPEJGCNNGVTGPQVVKUKCCTTKXCCN dei casi. Si ha l’impressione che l’offerta non sia sempre di una sola notte solo per NCpUEQOQFKV¼qFKFQXGTECODKCTGEQPVKPWCOGPVGQURKVGOCEJGSWCPFQ vi sia un’organizzazione di qualche tipo (anche professionale) questo ostacolo è superato e si può anche avere un ospite diverso ogni giorno. .CFKHHGTGP\KC\KQPGTKURGVVQCNNoCNDGTIQUKJCSWCPFQKNPWOGTQFKPQVVKUKC FKUGKCNVTKOGPVKUKCOQPGNNCOQFCNKV¼VKRKECCNDGTIJKGTC5GUKVKGPGEQPVQ EJGNCRGTOCPGP\COGFKCCNDGTIJKGTCC4QOCQUEKNNCKPVQTPQCNNGVTGPQVVK UKECRKUEGEJGNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXKÄVCNOGPVGCDTGXGEJGEQKPEKFGEQP SWGNNCVKRKECCNDGTIJKGTC Qui è opportuna una digressione, che però è importante, perché ci porta direttamente al cuore (o almeno a una delle sue componenti più KORQTVCPVK FGNRTQDNGOC+PXKCCUVTCVVCUKRQVTGDDGRGPUCTGEJGNoQHHGTVC FK CHƂVVK C DTGXG EQORGPUK WP XWQVQ FoQHHGTVC KP SWCPVQ Ä FKHƂEKNG RGT XCTKG TCIKQPK RGTPQVVCTG KP CNDGTIQ RGT RGTKQFK EJG XCFCPQ QNVTG NC UGVVKOCPC5GEQUÈHQUUGNoQHHGTVCFKUQIIKQTPKUCTGDDGFGNVWVVQ QSWCUK  EQORNGOGPVCTG C SWGNNC CNDGTIJKGTC 2GTÎ PQP Ä EQUÈ RGTEJÅ s EQOG XGFTGOQ s NC RGTOCPGP\C OGFKC GHHGVVKXC RGTEKÎ PQP UQNQ NoQHHGTVC RGT WPQ Q FWG IKQTPK  PQP UK FKUEQUVC FC SWGNNC CNDGTIJKGTC +P DTGXG NG FKPCOKEJGUQPQWIWCNKCSWGNNGCNDGTIJKGTGRGTEQNNQEC\KQPGIGQITCƂEC per numero minimo di notti offerte e per l’effettivo tempo di utilizzo delle strutture da parte del singolo visitatore. 6CD/KPKOQFKPQVVKTKEJKGUVGRGTNoCHƂVVQ MINIMO DI NOTTI RICHIESTE VALORI PERCENTUALI 1 notte 39,0 2 notti 35,0 3 notti 19,0 4-6 notti 4,0 Più di 6 notti 3,0 Totale 100,0 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 13

5KFKEGXCKPRTGOGUUCEJGKNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXKÄKPHQTVGETGUEKVC negli ultimi anni. Se partiamo dal terzo trimestre del 2016 per arrivare al terzo trimestre del 2019 (perciò solo poco più di tre anni) troviamo una ETGUEKVCGPQTOG+PRCTVKEQNCTGNoQHHGTVCC4QOCÄETGUEKWVCFGNKPWP RGTKQFQOQNVQDTGXG+PHCVVKUGEQPUKFGTKCOQKNPWOGTQKPFKEGHCEGPFQ il terzo trimestre 2016, quando siamo al terzo trimestre 2019 l’indicatore UGIPC5GUKIWCTFCNoCPCNQIQCPFCOGPVQFGNPWOGTQFGINKCNDGTIJK e delle camere, si osserverà al contrario che non c’è pressoché nessuna variazione. )TCHs#PFCOGPVQQHHGTVCCHƂVVKDTGXK Da questi primi dati si possono indicare alcuni elementi di grande rilievo per la comprensione del fenomeno: • la grande concentrazione dell’offerta nel centro storico della città; • NC FKURQPKDKNKV¼ C QURKVCTG RGTUQPG RGT WP PWOGTQ FK PQVVK VCNOGPVG DTGXG SWCUKPGUUWPQKORQPGWPPWOGTQFKPQVVKUWRGTKQTGCSWCVVTQ  da sovrapporsi perfettamente al pernottamento medio del soggiorno CNDGTIJKGTQC4QOCEJGÄFKEKTECPQVVK • la crescita impetuosa del fenomeno nel triennio 2016-19 con un KPETGOGPVQFKSWCUKKN • il peso irrilevante della modalità d’offerta “sharing”, cioè con la presenza dentro l’appartamento del proprietario. 3WGUVK UGORNKEK GNGOGPVK FGNKPGCPQ WP RTQƂNQ DGP FKXGTUQ FC SWGNNQ che comunemente viene inteso da chi si trova ad occuparsi di questo fenomeno. 14

IL SOMMERSO TURISTICO .GRKCVVCHQTOGFKIKVCNKEJGFKUVTKDWKUEQPQNoQHHGTVCFKCRRCTVCOGPVKECOGTG private e camere condivise non rendono noti i dati relativi al numero di RGTUQPGQURKVCVG%KUKCURGVVGTGDDGEJGNQHCEGUUGTQRGTEJÅINKCTTKXKGNG presenze turistiche di questa tipologia di offerta sono in tutto e per tutto QURKVKFGNNCEKVV¼CNNQUVGUUQOQFQFKEJKUQIIKQTPCKPCNDGTIQQKPCNVTG UVTWVVWTG GZVTCCNDGTIJKGTG 5KEEJÅ EK VTQXKCOQ PGNNC KPGFKVC UKVWC\KQPG che si è registrati a seconda del tipo di alloggio che si sceglie. Una vera anomalia non solo statistica. Il diritto alla conoscenza statistica di una città è il fondamento della sua amministrazione, perché gestire una collettività di cui non si ha né EQIPK\KQPGPÅRGTEKÎEQPVTQNNQFGKUWQKHGPQOGPKWTDCPKRKÕKORQTVCPVKÄ OQNVQFKHƂEKNGGKORQUUKDKNGPGNECUQURGEKƂEQFGNVWTKUOQ Le presenze turistiche a Roma hanno un impatto enorme per una molteplicità di ragioni, perché: • creano il reddito tipico nel settore dell’industria dell’ospitalità; • CNKOGPVCPQ KN EQOOGTEKQ UQRTCVVWVVQ FGK PGIQ\K RKÕ SWCNKƂECVK FGN centro storico; • CEETGUEQPQKNXCNQTGKOOQDKNKCTGFGNNG\QPGRKÕHTGSWGPVCVG • aumentano le opportunità generali di produzione della ricchezza della città. Allo stesso modo il fenomeno turistico ha un impatto rilevante su tutta l’organizzazione della città, perché costituisce una massa critica rilevante. Per questa ragione ha un impatto: • UWNNoQTICPK\\C\KQPGFGKVTCURQTVK VCZKOGVTQDWU  • UWNNCTCEEQNVCFGKTKƂWVK • UWNNoQTICPK\\C\KQPGFGNVTCHƂEQ • UWNNoQTICPK\\C\KQPGFGNNCUKEWTG\\CRWDDNKEC • su ogni aspetto di servizio che può registrare una criticità nel momento in cui la sua domanda sia sconosciuta e si accresca in misura considerevole. .C EKTEQUVCP\C EJG PQP UK CDDKC WPC EQIPK\KQPG GUCVVC FGN PWOGTQ FK RGTUQPGEJGpUHWIIQPQqCNNGUVCVKUVKEJGUWKƃWUUKVWTKUVKEKFGVGTOKPCWPC UKVWC\KQPGCPQOCNCWPXWNPWUCNNCRQUUKDKNKV¼CNOGPQVGQTKECEJGUKRQUUC organizzare la città in maniera ottimale. 15

+P CUUGP\C FK WP EQPVGIIKQ WHƂEKCNG EKQÄ HQTPKVQ FCNNG RKCVVCHQTOG medesime, le uniche che hanno una totale conoscenza e governo del HGPQOGPQ UKÄEQUVTGVVKCHCTGWPCUVKOCFKSWGUVKƃWUUK Ci sono vari metodi per arrivare a una stima delle presenze turistiche (o almeno degli arrivi) intermediate dalle piattaforme digitali. Uno dei metodi mette in correlazione il numero delle recensioni (cioè i giudizi EJG INK QURKVK RWDDNKECPQ UWNNC NQTQ GURGTKGP\C FK UQIIKQTPQ  UGEQPFQ alcuni analisti questa relazione è di uno a sette, cioè a ogni recensione corrispondono 7 “acquisti”, cioè la presenza di una o più persone nella casa o nell’appartamento che sia. Per altri analisti, pur considerando valido il metodo, il parametro più realistico è quello di uno a dieci. Ogni piattaforma ha la sua politica delle recensioni e, spesso, una TGEGPUKQPG XKGPG RWDDNKECVC UQNQ SWCPFQ XK Ä CPEJG NC TGEGPUKQPG FGN suo reciproco, cioè la recensione dell’host XKGPG RWDDNKECVC UQNQ UG EoÄ simultaneamente la recensione del guest e viceversa (ci sono alcuni giorni di tempo per farlo, dopo di che non la si può più fare). Per queste ragioni, pur considerando la metodologia dotata di senso, RGTEKÎ XCNKFC KP XKC VGQTKEC CDDKCOQ TKVGPWVQ FK RTQEGFGTG EQP WPC OGVQFQNQIKCFKHHGTGPVGUKPVGVKECRKÕEJGCPCNKVKECRGTEJÅEKRCTGTKƃGVVC DGPGNCTGCNV¼GEKHQTPKUECWPCOKINKQTGRTGEKUKQPGFGNNCUVKOC Il punto di avvio è il numero delle unità ricettive offerte. Anche su questo esistono varie stime, tanto che per alcune si supera la soglia delle 30mila unità, secondo la nostra valutazione, che riporta quella di soggetti CEETGFKVCVKÄFK TKHQVVQDTG 21. Di queste risultano attive, cioè EJGCDDKCPQHCVVQCNOGPQWPCHƂVVQFWTCPVGNoCTEQFGNNoCPPQWPKV¼ RCTKCN 6CDs1HHGTVCVGQTKECGQHHGTVCGHHGVVKXCFKWPKV¼CDKVCVKXG TIPOLOGIA VALORI PERCENTUALI Totale offerta 28.977 Totale offerta effettiva* 21.475 Rapporto offerta effettiva/offerta totale  (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 'NCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKECUWFCVK#KT&0#5GEQPFQ+PUKFG#KTDPDNGWPKV¼QHHGTVGUQPQ 29.436. Come si vede le differenze sono piccole e ammontano a circa mille unità. 16

Se consideriamo la media di 4,7 posti letto per ciascuna unità offerta, arriviamo a stimare che siamo davanti a un’offerta complessiva teorica RGTEJÅPQPÄFGVVQCGUGORKQEJGWPCECUCEQPUGVVGRQUVKNGVVQCDDKC RQKGHHGVVKXCOGPVGGVWVVGNGXQNVGEJGÄCHƂVVCVCUGVVGQURKVK FK RQUVK NGVVQ EJG RQUUKCOQ EQPUKFGTCTG EQOG NC OCUUKOC ECRCEKV¼ RTQFWVVKXC di questo segmento dell’offerta ricettiva. #DDKCOQ IK¼ QUUGTXCVQ EJG C 4QOC KN VCUUQ FoQEEWRC\KQPG3 Ä FGNNo ovviamente calcolato solo sulla parte attiva del listings. La conferma che ci sia un’occupazione dell’offerta ricettiva molto alta è data dal numero medio di giorni con cui si deve prenotare per avere certezza di trovare WPCECOGTCQWPCECUCNKDGTCIKQTPKXCNGCFKTGEKTECFWGOGUKRTKOC dell’arrivo in città. Utilizzando perciò il tasso d’occupazione già citato, possiamo arrivare a una stima complessiva della ECRCEKV¼RTQFWVVKXCGHHGVVKXCOGPVGWVKNK\\CVC EKQÄNCOGFKCFGKRQUVKNGVVQWVKNK\\CVKEJGTKUWNVCEQUÈFKWPKV¼ Adesso possiamo fare un ulteriore passaggio e calcolare il numero medio di ospiti che effettivamente occupa l’unità ricettiva, che è di 3,6 persone perciò 1,1 persone in meno rispetto al potenziale teorico di 4,7. Questo UWEEGFG KPVWKVKXCOGPVG SWCPFQ C GUGORKQ WPoCDKVC\KQPG KPVGTC XKGPG CHƂVVCVCRGTEJÅPQPUGORTGKNPWOGTQFGINKQURKVKÄRCTKCNPWOGTQFGK NGVVK FKURQPKDKNK CNEWPG XQNVG Ä OKPQTG #XTGOQ EQUÈ EQOG RTGUGP\G GHHGVVKXGQURKVKCNIKQTPQ, ottenute moltiplicando le precedenti 86.801 unità per il rapporto 3,6/4,7, che rappresenta la differenza tra massimo teorico e peso effettivo. 0GNNC VCDGNNC UWEEGUUKXC UQPQ FGUETKVVK UKC K OGVQFK FK ECNEQNQ UKC KN UKIPKƂECVQGUCVVQFKEKCUEWPCFGƂPK\KQPGKORKGICVC5KVGPICCNVTGUÈEQPVQ - come ampiamente detto - che queste informazioni derivano da quanto scritto dagli stessi proprietari nelle loro schede di presentazione degli alloggi. Per tale ragione un posto letto è talvolta un letto e in altri casi RQVTGDDGGUUGTGWPFKXCPQNGVVQFCCRTKTGCNNCDKUQIPC#KƂPKFGNPQUVTQ ragionamento, queste differenze sono naturalmente irrilevanti, perché ci interessa il massimo numero teorico di posti letto e poi il numero effettivamente utilizzato.   5GEQPFQ NC FGƂPK\KQPG FK #KT&0# UK VTCVVC FGN PWOGTQ FGK IKQTPK QEEWRCVK GHHGVVKXCOGPVGRGTEJÅKNNQTQCNIQTKVOQFKUVKPIWGKIKQTPKDNQEECVK SWGNNKEJGKNRTQRTKGVCTKQ PQPTGPFGFKURQPKDKNKCNNoCHƂVVQ GKIKQTPKQEEWRCVKFCINKQURKVK2GTEKÎUKVTCVVCFGNTKUWNVCVQ FGNTCRRQTVQVTCKNVQVCNGFGKIKQTPKQEEWRCVKUWNVQVCNGFGKIKQTPKFKURQPKDKNK.GRTQRTKGV¼ che durante il mese non hanno ricevuto nessuna prenotazione sono escluse. 17

6CDs5VKOCFGNNCECRCEKV¼RTQFWVVKXC PROCESSO DI STIMA DEL SOMMERSO TURISTICO Capacità di posti Posti letto Offerta effettiva Capacità totale letto teorica o effettivamente di unità abitative effettiva massima venduti 21.745    Si parte dai 28.977 Considerando la La media dei posti Si tratta del totale di tutti gli annunci media di 4,7 posti letto effettivamente precedente, ridotto presenti e si letto per unità, si occupati è di 3,6, secondo il tasso escludono quanti arriva alla stima del perciò questo è d’occupazione, negli ultimi 12 totale teorico o il dato dei posti RCTKCNNo5K mesi non hanno massima capacità letto occupati tratta dei posti fatto neppure una produttiva. effettivamente. letto effettivamente vendita. venduti. (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 2GT QVVGPGTG KN XCNQTG CPPWQ PCVWTCNOGPVG DCUVC OQNVKRNKECTG KN FCVQ giornaliero, vale a dire 66.486, per i 365 giorni dell’anno e si ottiene EQUÈKNPWOGTQFKRTGUGP\GVWTKUVKEJG. Non possiamo però EQPUKFGTCTG SWGUVC UVKOC FGƂPKVKXC RGTEJÅ UWNNG RKCVVCHQTOG FKIKVCNK Ä presente una vasta gamma di offerta, e non necessariamente si tratta GUENWUKXCOGPVG FK ECUG CHƂVVCVG RGT KPVGTQ RGT ECOGTC RTKXCVC Q RGT EQPFKXKUKQPGFGNNCECOGTCEJGUKC OCUQPQRTGUGPVKCPEJGCHƂVVCECOGTG DGFDTGCMHCUV ECUG RGT XCECP\G XCNG C FKTG UVTWVVWTG TGIQNCTOGPVG registrate e iscritte negli appositi registri amministrativi, che si presume rendano regolarmente conto del numero dei loro ospiti, con le informazioni CPCITCƂEJGGCFGORKGPFQCNNGPQTOGFKNGIIG4. La presenza su una piattaforma non rende perciò e di per sé l’offerta “sommersa”, in quanto nelle piattaforme può essere presente qualunque VKRQFKUVTWVVWTCCRTGUEKPFGTGFCNNCUWCRQUK\KQPGCOOKPKUVTCVKXCƂUECNGG TGIQNCOGPVCTG#KƂPKUVCVKUVKEKEKQÄFGNEQPVGIIKQFGNNGRTGUGP\GEJGPQP   0CVWTCNOGPVG EoÄ UGORTG KN FWDDKQ EJG WPoQHHGTVC FoCNNQIIKQ EJG UK FGƂPKUEG CF GUGORKQ$$PQPUKCRGTÎTGIKUVTCVCKPSWCPVQVCNGQPQPCDDKCNGNKEGP\GGRGTEKÎPQP sia in regola con le norme amministrative, ma questa è una distinzione che con i dati a disposizione non possiamo fare. 18

UQPQ TGIKUVTCVG PGNNG UVCVKUVKEJG WHƂEKCNK QEEQTTG RGTEKÎ FKUVKPIWGTG NG varie tipologie d’offerta: quelle che sono autonomamente registrate dai gestori da quelle che, non avendo nessuna registrazione, nessun numero KFGPVKƂECVKXQPQPRQUUQPQPCVWTCNOGPVGKPXKCTGPGUUWPFCVQCPGUUWPQ5. A questo punto, per essere ordinati, e per il massimo della chiarezza, ogni offerta presente sulle piattaforme di prenotazione digitale si deve trovare in una delle tre tipologie qui di seguito elencate: 1. 5KVTCVVCFKUVTWVVWTGTKEGVVKXGTGIQNCTOGPVGENCUUKƂECVGGTGIQNCTOGPVG registrate;6 2. Si tratta di alloggi per uso turistico riconosciuti come nuova tipologia TKEGVVKXC FCNNC .GIIG 4GIKQPCNG SWCNK pWPKV¼ CDKVCVKXG KOOQDKNKCTK occasionalmente utilizzate per ospitalità non imprenditoriale”, che FGVVQ KP NKPIWCIIKQ PQP DWTQETCVKEQ UQPQ ECUG CRRCTVCOGPVK G camere messe in vendita sulle piattaforme digitali. Queste unità KOOQDKNKCTK FQXTGDDGTQ GUUGTG TGIKUVTCVG FCK IGUVQTK PGNNoCRRQUKVQ registro regionale istituito proprio per questa tipologia7 3. Si tratta di alloggi per uso turistico del tipo del punto precedente, UQNQEJGKRTQRTKGVCTKGQIGUVQTKPQPNKJCPPQWHƂEKCNOGPVGTGIKUVTCVK nell’apposito registro regionale, e perciò non dispongono del numero WPKEQEJGNKKFGPVKƂECUKCCKƂPKFGNNCTGIKUVTC\KQPGFGINK 5 -¤ CPEJG RQUUKDKNG OC PQP Ä NoQIIGVVQ FGN PQUVTQ UVWFKQ EJG XK UKC WPoQHHGTVC FK CRRCTVCOGPVK RGT WUQ VWTKUVKEQ PQP ENCUUKƂECVC PQP TGIKUVTCVC G PQP RTGUGPVG UWNNG piattaforme digitali, perciò totalmente “al nero”, anzi del tutto illegale, ma di questo HGPQOGPQ PQP Ä RQUUKDKNG FCTG EQP K FCVK FKURQPKDKNK CNEWPC XCNWVC\KQPG CPEJG UG NoKORTGUUKQPGÄEJGCDDKCWPRGUQOCTIKPCNG .GECVGIQTKGKPFGPVKƂECVGFCNNC4GIKQPG.C\KQ 674 UQPQC IWGUVJQWUG Q#HƂVVCECOGTGD 1UVGNNKRGTNC)KQXGPVÕE *QUVGNQ1UVGNNKF %CUGG#RRCTVCOGPVK RGT 8CECP\G G  %CUG RGT HGTKG H  $GF  $TGCMHCUV I  %QWPVT[ *QWUG Q 4GUKFGP\G FK %CORCIPCJ 4KHWIKOQPVCPKK 4KHWIKGUEWTUKQPKUVKEKKDKU %CUGFGN%COOKPCVQTG 5GEQPFQKNOGFGUKOQTGIQNCOGPVQFGNNC4GIKQPG.C\KQ 674CTVDKU  UK VTCVVC FK pCNVTG HQTOG FK QURKVCNKV¼q EKQÄ WPKV¼ CDKVCVKXG KOOQDKNKCTK EJG PQP JCPPQ DKUQIPQ FK ECODKCTG NC NQTQ FGUVKPC\KQPG FoWUQ G PQP UQIIGVVG C ENCUUKƂEC\KQPG  PGK SWCNK Ä RQUUKDKNG QHHTKTG QURKVCNKV¼ C VWTKUVK RGT WP OCUUKOQ FK FWG CRRCTVCOGPVK PGNNQ stesso comune) in “modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale forme di ospitalità senza prestazione di servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quanto IK¼ KP WUQ PGNNoCDKVC\KQPGq 5GORTG UGEQPFQ KN TGIQNCOGPVQ TGIKQPCNG FGXQPQ FCTPG EQOWPKEC\KQPGCN%QOWPGQVVGPGTGWPEQFKEGKFGPVKƂECVKXQTGIKQPCNGGVTCUOGVVGTGRGT XKC VGNGOCVKEC CNNo#IGP\KC TGIKQPCNG FGN VWTKUOQ K FCVK UW CTTKXK G RTGUGP\G EQUÈ EQOG CXXKGPGRGTINKCNDGTIJKGKNTGUVQFGNNoQHHGTVCGZVTCCNDGTIJKGTC 19

1. CTTKXKGFGNNGRTGUGP\G CPCITCƂECFGINKQURKVK UKCsUoKOOCIKPCsRGTKN versamento della tassa di soggiorno8. #DDKCOQ XKUVQ EJG KN PWOGTQ EQORNGUUKXQ FGNNG RTGUGP\G VWTKUVKEJG KPVGTOGFKCVGFCNNGRKCVVCHQTOGFKIKVCNKCUUQOOCCFQDDKCOQ perciò eliminare le duplicazioni dovute al fatto che in quel numero sono comprese anche le presenze di soggetti che forniscono già i dati, CRRCTVGPGPFQCWPCFGNNGECVGIQTKGWHƂEKCNKFKUVTWVVWTGTKEGVVKXG Occorre allora fare un altro passaggio per giungere alla stima più CEEWTCVC RQUUKDKNG FGNNG RTGUGP\G VWTKUVKEJG EQORNGUUKXG PQP RTGUGPVK PGNNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNK#DDKCOQEQPUKFGTCVQEJGSWCPVKCRRCTVGPIQPQ C WPC FGNNG ECVGIQTKG WHƂEKCNK HQTPKUECPQ IK¼ K FCVK OGPVTG SWCPVK PQP CRRCTVGPIQPQ CNNG ECVGIQTKG WHƂEKCNK KRQVK\\KCOQ EJG PQP NQ HCEEKCPQ9. La nostra ipotesi è prudente, perché ipotizziamo che se una struttura RTGUGPVGUWWPCRKCVVCHQTOCFKIKVCNGUKFGƂPKUEG$$UCT¼CNNQTCTGIKUVTCVC in quanto tale e che fornisca i dati statistici su arrivi e presenze turistiche GNQHCEEKCRTQRTKQKPSWCPVQ$$¤RQUUKDKNGEJGSWGUVQPQPUWEEGFCKP VWVVKKECUKOCUGPQPCEECFGUUGKPVWVVKKECUKXQTTGDDGFKTGEJGKPQUVTK risultati sono sottostimati, non sovrastimati, rispetto al fenomeno reale. 5KCOQRGTEKÎIKWPVKCNNCXCNWVC\KQPGEJGKNFGNlisting è composto da WPKV¼CDKVCVKXGEJGPQPTKGPVTCPQPGNNGECVGIQTKGWHƂEKCNKFKVKRQCNDGTIJKGTQ QGZVTCCNDGTIJKGTQ10. 6CD  s 6KRQNQIKG FGNNG WPKV¼ CDKVCVKXG RTGUGPVK UWNNG RKCVVCHQTOG TIPOLOGIA VALORI PERCENTUALI 6KRQNQIKCENCUUKƂECVCFKVKRQ CNDGTIJKGTQQGZVTCCNDGTIJKGTQ 44,1 6KRQNQIKCPQPENCUUKƂECVC 55,9 Totale 100,0 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC   5QPQ CNNQIIK RGT ƂPK VWTKUVKEK EJG PQP CRRCTVGPIQPQ C WPC FGNNG  ECVGIQTKG individuate dalla regione Lazio e non sono registrate neppure nelle “altre forme di ospitalità” individuate sempre dalla regione Lazio nell’articolo già citato, e perciò non sono in grado di trasmettere alcun dato e costituiscono perciò un’offerta che non è RTGUGPVGRGTFGƂPK\KQPGPGNNGUVCVKUVKEJGVWTKUVKEJGWHƂEKCNKFGNNCEKVV¼ 9 - Esiste il sistema regionale RADAR che serve esattamente per raccogliere le statistiche FGINK CNNQIIK RTKOC FGUETKVVK EQOG CRRCTVCOGPVK QEECUKQPCNOGPVG CFKDKVK C QURKVCTG turisti. Non è dato sapere se e quanti effettivamente forniscano questi dati. #DDKCOQENCUUKƂECVQEKCUEWPCQHHGTVCVGPGPFQEQPVQUKSWCPVQFCNQTQUVGUUKUETKVVQ nella scheda informativa nella piattaforma (se scritto appartamento o stanza privata NoCDDKCOQEQPUKFGTCVQVCNGUG$$PCVWTCNOGPVG$$GEQUÈXKCRGTEKÎUKVTCVVCFKCWVQ EGTVKƂEC\KQPK  20

2QUUKCOQEQUÈUQVVTCTTGCNPWOGTQEQORNGUUKXQRTKOCQVVGPWVQFK FK RTGUGP\G VWTKUVKEJG CPPWCNK KN  EJG CRRCTVKGPG C VKRQNQIKG EJG FQXTGDDGTQ VTCUOGVVGTG FKTGVVCOGPVG K FCVK UGEQPFQ NC NQTQ URGEKƂEC categoria di appartenenza. Considerando perciò come “sommerso” solo KNFGNPWOGTQEQORNGUUKXQRTKOCEKVCVQUK CTTKXC C UVKOCTG EJG C 4QOC NG RTGUGP\G VWTKUVKEJG pUQOOGTUGq EKQÄ PQP RTGUGPVK PGNNG UVCVKUVKEJGWHƂEKCNKFGNVWTKUOQUKCPQWPKV¼Una cifra che, per quanto prudenziale in tutti i modi e le ipotesi ragionevoli, non è certo modesta. Siamo perciò davanti a un numero molto rilevante di presenze turistiche EJGUHWIIQPQCNNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNK5GVGPKCOQEQPVQEJGNGRTGUGP\G VWTKUVKEJG CNDGTIJKGTG UQPQ PGN EQORNGUUQ  OKNKQPK11 e quelle extra- CNDGTIJKGTG Q EQORNGOGPVCTK  UQPQ  OKNKQPK UK CTTKXC CNNC UQOOC FK OKNKQPKFKRTGUGP\GWHƂEKCNKRGTEKÎSWGNNGpUQOOGTUGqTCRRTGUGPVCPQ KNFKSWGNNGWHƂEKCNK2GTEKÎNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNKCPFTGDDGTQTKUETKVVG 6CDs#TTKXKGRTGUGP\GUGEQPFQNCVKRQNQIKCTKEGVVKXC TIPOLOGIA ARRIVI Presenze *QVGN WHƂEKCNK 15.358.641 34.805.462 'ZVTCCNDGTIJKGTG WHƂEKCNK 3.273.171 8.745.479 6QVCNGWHƂEKCNG   0QPWHƂEKCNK UVKOC 5.803.532 13.565.471 Totale 24.453.344  WHƂEKCNG PQPWHƂEKCNG 6QVCNGPQPWHƂEKCNG  UWWHƂEKCNG (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Analizzando il risultato delle nostre stime, si arriva a concludere che l’ordine di grandezza del “sommerso turistico” è particolarmente rilevante, perché KPEKFGRGTQNVTGKNTKURGVVQCNNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNK0GRQUUKCOQRGTEKÎ FGFWTTGEJGpOCPECPQqCNNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNKEKTECOKNKQPKFKpCTTKXKq turistici e più di 10 milioni di presenze turistiche. Il fenomeno perciò è OQNVQ TKNGXCPVG RGTEJÅ PQP ECODKC NG UVCVKUVKEJG WHƂEKCNK FK WPQ Q FWG punti percentuali, ma di tre volte l’ordine di grandezza superiore. 11 - Dati EBTL 21

%QPSWGUVGUVKOGOQNVGEQUGCPFTGDDGTQTKEQPUKFGTCVGUKUEQRTGEJGNC EKVV¼ JC C EJG HCTG EQP WP PWOGTQ FK QURKVK FGN  OCIIKQTG TKURGVVQ C SWGNNQ ƂPQTC EQPUKFGTCVQ UK UEQRTG EJG NG ECUUG EQOWPCNK JCPPQ FK conseguenza, introiti minori molto cospicui12. Per completezza d’informazione, e per avere un quadro ancora più chiaro FGNNCUKVWC\KQPGGFGNNoKPEKFGP\CFGNOGTECVQFGINKCHƂVVKDTGXKUKPVGVK\\KCOQ l’offerta attuale di pernottamenti a Roma. 6CDs1HHGTVCFKVKRQNQIKGFKRGTPQVVCOGPVQC4QOC POSTI TIPOLOGIA NUMERO CAMERE LETTO #NDGTIJK 1.033 50.625 101.775 Ostelli 34 644 2.010 Campeggi 12 - - $$ 1.981 4.362 8.736 Case vacanza 5.438 10.986 20.619 Case per ferie 292 8.679 15.035 Agriturismi 41 264 747 #HƂVVCECOGTG 3.169 13.091 27.055 Offerta sulla piattaforma digitale 28.977 - 100.932 Stima offerta digitale senza duplicazioni13 16.198 - 56.420 (QPVGFCVK'$6.GFGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC &QRQ CXGT HCVVQ SWGUVQ EQPHTQPVQ VTC QHHGTVC CNDGTIJKGTC G SWGNNC FK altra natura sulle piattaforme digitali possiamo provare a stimare altri due indicatori: la stima del “fatturato” complessivo di quanto viene intermediato sulle piattaforme digitali e l’impatto sul mercato del lavoro FGNUGVVQTGFGINKCHƂVVKDTGXK Cominciamo dal RTKOQKPFKECVQTGTGNCVKXQCNpHCVVWTCVQqQOGINKQCN IKTQFoCHHCTKNGICVQCINKCHƂVVKDTGXKUWNNGRKCVVCHQTOGFKIKVCNK Il primo FCVQ FC EWK RCTVKTG Ä KN PWOGTQ FGNNG RTQRTKGV¼ QHHGTVG KP CHƂVVQ  delle quali però escludiamo quelle che non hanno avuto nemmeno una XGPFKVCFWTCPVGNoCPPQCTTKXCPFQRGTEKÎCNPWOGTQFK0GNNCVCDGNNC 12 - Dato che la tassa di soggiorno a persona per gli appartamenti è minore di quella CNDGTIJKGTCUKRWÎEQPUKFGTCTGEJGKNOCPECVQKPVTQKVQPQPUKCFGNOCNGIIGTOGPVG inferiore e si tratta comunque di importi notevolissimi. 13 - Sono escluse le strutture presenti nelle tipologie delle righe precedenti. 22

seguente si può vedere qual è il rendimento quotidiano e annuale per EKCUEWPCVKRQNQIKCGRQKTKFQVVQUGEQPFQKNVCUUQFoQEEWRC\KQPGFGN14. 6CDs2TQRTKGV¼GTGPFKOGPVKRGTVKRQNQIKC RENDIMENTO RENDIMENTO 24'<<1/'&+1 ANNUO PER RIDOTTO TIPOLOGIA GIORNO SINGOLA SINGOLA PER IL TASSO PROPRIETÀ PROPRIETÀ D’OCCUPAZIONE Intera casa 98,35 35.897 21.538 Camera privata 49,26 17.979 10.787 Camera condivisa 16,12 5.883 3.530 (QPVG'NCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Otteniamo perciò un “fatturato” medio annuo di 21.538 euro per NoKPVGTC ECUC NC EWK QHHGTVC TCRRTGUGPVC KN  FGN VQVCNG  GWTQ Ä il rendimento della singola stanza privata, mentre 3.530 euro l’anno è la UVKOC FGNNoKPECUUQ VQVCNG CPPWQ SWCPFQ EoÄ WPC ECOGTC EQPFKXKUC  FGNNoQHHGTVC UKVWC\KQPGEJGEQKPXQNIGRGTÎUQNQNoFGNNoQHHGTVC.CUVKOC prosegue moltiplicando i valori unitari di ciascuna tipologia per il numero totale di proprietà della tipologia. Come si è detto in altre occasioni, anche in questo caso si prende ogni volta NoKRQVGUKOKPKOCSWGNNCRKÕRTWFGPVGRGTEKÎCDDKCOQC GNKOKPCVQQHHGTVG presenti sul listino ma per le quali non si ha nessuna vendita nel periodo SWKGUCOKPCVQD KTGPFKOGPVKOGFKUQPQUVKOCVKEQORTGPFGPFQVWVVCNC EKVV¼ G PQP SWGNNK URGEKƂEK FGN EGPVTQ UVQTKEQ FQXG RWTG Ä EQPEGPVTCVC NoQHHGTVCE CFQVVCVQKNETKVGTKQFGNVCUUQFoQEEWRC\KQPGOGFKQFGNRWT avendo avuto, attraverso altri calcoli, la percezione che in realtà sia molto RKÕ CNVQ FCVK K VGORK FoCVVGUC RGT QVVGPGTG NC FKURQPKDKNKV¼ FGNNC ECUC Q camera. Vediamo allora il risultato della stima del giro d’affari della complessiva QHHGTVC FK CHƂVVK DTGXK XGKEQNCVK CVVTCXGTUQ NG RKCVVCHQTOG FKIKVCNK 5K XGFG EQUÈ 6CD   EJG NC UVKOC FGN IKTQ FoCHHCTK FGINK CHƂVVK DTGXK EQORNGUUKXCOGPVGXCNGOKNKQPKFKGWTQUWDCUGCPPWC 'NCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKECUWFCVK#KT&0#TGNCVKXKCFKEGODTG 23

6CDs5VKOCFGNXCNQTGFGNIKTQFoCHHCTKRGTVKRQFKRTQRTKGV¼ GIRO D’AFFARI VALORE TOTALE NUMERO SINGOLA DEL GIRO TIPOLOGIA SINGOLE PROPRIETÀ SU D’AFFARI OKNKQPK PROPRIETÀ BASE ANNUALE FKGWTQ Intera casa 21.538 19.121 411.828 Camera privata 10.787 6.460 69.684 Camera condivisa 3.530 258 1 Totale 481.513 (QPVG'NCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Passiamo adesso a ragionare sull’impatto (o dello scarso impatto) sul OGTECVQFGNNCXQTQFKSWGUVCVKRQNQIKCFoQHHGTVCTKEGVVKXC&CNNCVCDGNNC UKXGFGEJGPGNNoCTGCFGƂPKVC4QOC/GVTQRQNKVCPCKNVQVCNGFGINKCFFGVVK al turismo è di 19.195 unità, con una media di 3,04 camere per addetto. 6CDs1HHGTVCFKVKRQNQIKGFKRGTPQVVCOGPVQC4QOC 6+21.1)+##.$'4)*+'4##4'# ROMA ROMA GEOGRAFICA METROPOLITANA 5 stelle 3.305 3.305 4 stelle 8.253 9.448 3 stelle 4.064 5.119 2 stelle 764 1.003 1 stella 262 320 6QVCNG#NDGTIJK   46# TGUKFGP\GVWTKUVKEQCNDGTIJKGTG 632 Agenzie di viaggio 6.700 Ristorazione 48.800 Totale generale 75.327 (QPVGFCVK'$6.GFGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 4KRTGPFGPFQ K FCVK TGNCVKXK CF CTTKXK G RTGUGP\G WHƂEKCNK G SWGNNG FC PQK valutati come “sommersi”, si può arrivare a una stima del mancato impatto QFGNRKÕFGDQNGKORCVVQ FGINKCHƂVVKDTGXKUWNOGTECVQFGNNCXQTQ 24

6CDs4CRRQTVQVTCRTGUGP\GVWTKUVKEJGGCFFGVVK NUMERO COMPLESSIVO TIPOLOGIA PRESENZE TURISTICHE ADDETTI *QVGN WHƂEKCNK 34.805.462 19.195 'ZVTCCNDGTIJKGTG WHƂEKCNK 8.745.479 632 6QVCNGWHƂEKCNG   0QPWHƂEKCNK UVKOC 13.565.471 ? (QPVG'NCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 5G OKNKQPK FK RTGUGP\G VWTKUVKEJG HQUUGTQ PGN UGVVQTG CNDGTIJKGTQ CP\KEJÅUWSWGNNQFGINKCHƂVVKDTGXKRQVTGOOQUVKOCTGWPKPETGOGPVQ RTQDCDKNG FGNNoQEEWRC\KQPG FK EKTEC  PWQXK CFFGVVK. Rimane KPGXCUC NC SWGUVKQPG FK SWCPVQ NCXQTQ ETGKPQ INK CHƂVVK DTGXK 0QP UK JC modo di poter fare una stima, neppure approssimativa, di questo dato, ma NoKORTGUUKQPGDCUCVCUWCNEWPGXCNWVC\KQPKEJGCFGUUQUCTCPPQUXKNWRRCVG è che l’impatto sia minimo. Vediamo di analizzare il “business model” FGINK CHƂVVK DTGXK PGNNC UWC GUUGP\KCNKV¼.CHCUGFKRTGPQVC\KQPGFKRCICOGPVQGRGTEKÎFKEQPVCDKNKV¼ non produce nessun impatto sulle risorse umane perché è del tutto automatizzato e avviene sulla piattaforma. (Naturalmente la piattaforma ha le persone che vi si dedicano, ma non è detto che siano di pari entità rispetto alle unità di lavoro sottratte da questa organizzazione del lavoro e EQOWPSWGRQVTGDDGTQTKUKGFGTGKPSWCNWPSWGRCTVGFGNOQPFQ  0QP CXGPFQ INK CHƂVVK DTGXK NoQHHGTVC FGK UGTXK\K VKRKEK CNDGTIJKGTK PQP EK sono risorse umane da impiegare per lo svolgimento di attività che non esistono. Vi è un lavoro minimo da “receptionist”, che però è limitato alla mera consegna delle chiavi ed è limitato dal fatto che anche questa funzione è sempre più automatizzata. Sicuramente si produce un incremento di lavoro per le aziende di property management, le quali RTGPFGPFQ KP IGUVKQPG INK CRRCTVCOGPVK PG EWTCPQ NG RWNK\KG G K ƃWUUK FK GPVTCVC G WUEKVC QNVTG EJG FK EQPVTQNNQ ¤ RTGUWOKDKNG EJG UXQNIGPFQ queste aziende (come loro ragion d’essere) un risparmio del già minimo lavoro umano impiegato in queste attività, pur costituendo una domanda aggiuntiva in questo segmento di mercato, sul piano generale il segno RQUKVKXQPQPUGODTCTKNGXCPVG Di tutte le funzioni collegate al pernottamento, avendo espunto ogni funzione di servizio, non resta che l’unica funzione delle pulizie e della OCPWVGP\KQPGFGINKCRRCTVCOGPVK&KHƂEKNGEJGSWGUVQRTQFWECOKINKCKC di addetti a tempo pieno. 25

.GEQPUGIWGP\GFGNNCENCOQTQUCRTGUGP\CFGNNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXKPQP sono però tutte da relegare nel campo turistico o dell’organizzazione FGK UGTXK\K FGNNC EKVV¼ OC UWRGTCPQ NoCODKVQ VWTKUVKEQ RGTEJÅ KPXGUVQPQ tematiche d’ordine sociale e di assetto della città ancora più generali e profondi. Di questo faremo riferimento nel prossimo capitolo. 26

LO SPIAZZAMENTO DELLE FAMIGLIE Passiamo adesso a valutare alcune dimensioni economiche del fenomeno FGINKCHƂVVKDTGXK+NRTKOQFCVQUKTKHGTKUEGCNRTG\\QOGFKQFGNNoKPVGTCECUC EJGPGNOGUGFKPQXGODTGÄUVCVQFKFQNNCTKOGPVTGRGTNGUVCP\G private è stato di 63 dollari e per le camere condivise di 21 dollari, di EQPUGIWGP\CVGPGPFQEQPVQFGNRGUQURGEKƂEQFKEKCUEWPCEQORQPGPVG KNRTG\\QOGFKQIGPGTCNGFGNNoWNVKOQOGUGFKURQPKDKNG TKURGVVQCNOQOGPVQ della scrittura di questo report) è di 99,7 dollari, equivalenti a 91 euro circa. Al di là del dato medio, si registra una grande varietà di prezzi fra un’area e l’altra della città: ad esempio, nel complesso del I Municipio la media sale a 142 dollari per la casa intera e 78 per la camera singola, ma in singole aree si sale ancora di più, come a campo marzio dove si arriva a 192 dollari per la casa e 134 per la singola camera. 6CDs2TG\\QOGFKQFGNNoQHHGTVCUW4QOCRGTVKRQNQIKC PREZZO MEDIO PRATICATO IN DOLLARI AMERICANI /'&+#018'/$4' Intera casa 121,00 Camera privata 63,00 Camera condivisa 21,00 Prezzo medio 99,70 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Un altro elemento importate da valutare è dato dall’andamento delle vendite e del prezzo medio praticato negli ultimi tre anni. Come si può QUUGTXCTG FCN ITCƂEQ NoCPFCOGPVQ FGNNG XGPFKVG Ä ETGUEGPVG15, mentre K RTG\\K UK OCPVGPIQPQ UVCDKNK QXXKCOGPVG UGIWGPFQ NoCPFCOGPVQ UVCIKQPCNG 8GFKCOQ RGTEKÎ EJG KN RTG\\Q OKPKOQ RTCVKECVQ Ä C HGDDTCKQ (minimo storico del periodo è di 87 dollari nel 2017), mentre quello massimo si registra in primavera (esattamente nei mesi di aprile e di maggio del 2018). 15 - I dati si riferiscono solo all’offerta dell’intera casa e solo al listino attivo 27

.GWPKV¼XGPFWVGJCPPQUWRGTCVQNCUQINKCFGNNGOKNCPGNNoQVVQDTG WNVKOQ FCVQ FKURQPKDKNG  5G HCEEKCOQ K EQPHTQPVK CPPWCNK XGFKCOQ EJG PGN PQXGODTG  UQPQ UVCVG OKNC OGPVTG PGNNoQVVQDTG  JCPPQ appunto superato la soglia dei 20mila, perciò più del doppio in tre anni. 0CVWTCNOGPVGDKUQIPCVGPGTGEQPVQFGNNCFKHHGTGP\CUVCIKQPCNGPQXGODTG QVVQDTGGUUGPFQKNUGEQPFQRKÕHQTVGFGNRTKOQ #NNQTC CPFKCOQ CN RTKOQ EQPHTQPVQ OGPUKNG WVKNG UWNNC DCUG FGN RGTKQFQ EQPUKFGTCVQ G VTQXKCOQ EJG PGNNoQVVQDTG  UQPQ UVCVG OKNC G  WPKV¼ PGNNoQVVQDTG  OKNC G  RGTEKÎ KP FWG CPPK UWN OGUG FK QVVQDTGNoKPETGOGPVQÄUVCVQFGN )TCHs#PFCOGPVQRTG\\QGWPKV¼XGPFWVG +PUQUVCP\CUKCOQFCXCPVKCWPOGTECVQEJGJCRTG\\KUVCDKNKFGVGTOKPCVQFC WPKPETGOGPVQPQVGXQNGFGNPWOGTQFKCDKVC\KQPKFKURQPKDKNKUWNOGTECVQ +N RTG\\Q TKOCPG UVCDKNG RGTEJÅ C HTQPVG FK WPC FQOCPFC ETGUEGPVG XK corrisponde un’offerta crescente. ¤KORQTVCPVGCNFKN¼FGNNoCPFCOGPVQFGNUKPIQNQRTG\\QFKWPCRRCTVCOGPVQ Q ECOGTC G FGNNoCOOQPVCTG FGNNG CDKVC\KQPK CHƂVVCVG ECRKTG SWCNG UKC KN TGPFKOGPVQOGFKQFGINKCRRCTVCOGPVKQHHGTVKRGTINKCHƂVVKDTGXK Come si può osservare, quando si analizza l’intera casa si hanno rendimenti molto elevati, esattamente superiori ai 3mila euro. Anche per la singola camera privata i rendimenti sono molto elevati, perché UWRGTCPQ CDDQPFCPVGOGPVG K OKNNG GWTQ OGPVTG NC ECOGTC EQPFKXKUC TGPFGCDDCUVCP\CRQEQ3WKUKVTCVVCFKTGPFKOGPVKPGVVKFCVQEJGPQPUKJC modo di sapere se e come saranno dichiarati e tassati questi rendimenti. 28

Questo livello di prezzo certamente allontana le famiglie di residenti dal OGTECVQ FGINK CHƂVVK CNOGPQ PGNNG CTGG EGPVTCNK RGTEJÅ RQEJK RQUUQPQ RCICTGWPCHƂVVQFKSWGUVCGPVKV¼GSWKPFKEQORGVGTGEQPINKCHƂVVKDTGXK destinati al mercato turistico. 6CDs4GPFKOGPVKUGEQPFQNCVKRQNQIKCFGNNoQHHGTVC RENDIMENTO MEDIO MENSILE TIPOLOGIA D’OFFERTA +0'741 Intera casa 3.033 Camera privata 1.335 Camera condivisa 232 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC C’è di più, perché il dato medio non rispecchia perfettamente il fenomeno, che invece si connota per un certo “dualismo”, tra rendimenti molto CNVK FK WPC RCTVG FGNNoQHHGTVC G TGPFKOGPVK OQNVQ DCUUK FK WPoCNVTC RCTVG per cui il valore medio ha un valore puramente aritmetico. Per capire meglio, suddividiamo allora il listing in quattro percentili; perciò avremo il RGTEGPVKNGRKÕCNVQ EKQÄKNFoQHHGTVCEJGNCXQTCKPVGPUCOGPVG GXKCXKC gli altri percentili secondo il grado di utilizzo degli appartamenti. Vediamo EQUÈWPCTGCNV¼OQNVQFKHHGTGP\KCVCPGNRGTEGPVKNGRKÕCNVQKNTGPFKOGPVQ OGFKQÄFKGWTQOGPVTGKNSWGNNQRKÕDCUUQKNTGPFKOGPVQÄFK euro, perciò la parte alta ha un rendimento tre volte più alto di quello DCUUQ 6CDs4GPFKOGPVKUGEQPFQNCVKRQNQIKCFGNNoQHHGTVC RENDIMENTO MEDIO MENSILE TIPOLOGIA D’OFFERTA +0'741 RGTEGPVKNG  6.468 RGTEGPVKNG  4.321 RGTEGPVKNG  3.033 RGTEGPVKNG  2.072 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Se 3mila euro mensili sono da considerarsi fuori mercato per le famiglie residenti, a maggior ragione lo sono 6mila o anche 4mila euro mensili; RGTUKPQPGNNGCTGGOGPQEGPVTCNKINKCHƂVVKDTGXKJCPPQTGPFKOGPVKRKÕCNVK 29

TKURGVVQCNNGFKURQPKDKNKV¼GEQPQOKEJGFGNNGHCOKINKGFGKTGUKFGPVK16. Se poi si volesse avere un’idea ancora più chiara sulle dinamiche FKXGTUKƂECVGEJGEKUQPQCNNoKPVGTPQFGNNGVKRQNQIKGFoQHHGTVCRTGUGPVKPGN centro storico, si possono considerare le top 5 properties, cioè gli annunci che hanno ottenuto il maggiore rendimento (revenues), e si vedrà che UWRGTCPQCDDQPFCPVGOGPVGKOKNCFQNNCTKEKCUEWPCUWDCUGCPPWC 6CDs4GPFKOGPVKFGKVQRƂXGCRRCTVCOGPVK RENDIMENTO ANNUO CLASSIFICA DEI RENDIMENTI KPFQNNCTKCOGTKECPK Top 1 363.760 Top 2 315.043 Top 3 291.825 Top 4 249.572 Top 5 239.207 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC Un altro elemento che merita di essere considerato, è la stagionalità degli CHƂVVK DTGXK RGTEJÅ TKECNEC RGTHGVVCOGPVG SWGNNC CNDGTIJKGTC EQP K OGUK FK RWPVC TCRRTGUGPVCVK FC OCIIKQ IKWIPQ QVVQDTG UGIWKVK FC CRTKNG G UGVVGODTG+PRCTVKEQNCTGRGTEJKCOCKKFGVVCINKKNOCUUKOQFKTGFFKVKXKV¼ si ottiene negli ultimi tre week-end di maggio, i primi quattro di giugno e KRTKOKVTGFKQVVQDTG   5GEQPFQ NC UVKOC FK 7PKCHƂVVK C 4QOC KN EQUVQ OGFKQ RGTEKÎ TGPFKOGPVQ RGT K RTQRTKGVCTK ÄFKGWTQOGPUKNKEQOGUKXGFGPGVVCOGPVGKPHGTKQTKCSWGNNQFGINKCHƂVVK DTGXKCPEJGPQPEGPVTCNK 30

)TCHs5VCIKQPCNKV¼FGINKCHƂVVKDTGXK Ritornando sul I Municipio, è utile fare una comparazione tra l’offerta FK ECUG G UVCP\G UWNNG RKCVVCHQTOG FKIKVCNK G NoQHHGTVC CNDGTIJKGTC CN UQNQ UEQRQFKECRKTGNCFGPUKV¼FGNNoQHHGTVCCDKVCVKXCRGTINKCHƂVVKDTGXK&KHTQPVG C EKTEC  CNDGTIJK CDDKCOQ QNVTG OKNC QHHGTVG CDKVC\KQPK ECOGTG CHƂVVCECOGTG RTGUGPVKUWNNGRKCVVCHQTOGFKIKVCNKWPCPWOGTQUKV¼FCXXGTQ molecolare 6CDs1HHGTVCTKEGVVKXCEQORNGUUKXCPGN/WPKEKRKQ TIPOLOGIA D’OFFERTA NUMERO Hotel 711 #HƂVVCECOGTG 2.202 $GFDTGCMHCUV 753 Casa per ferie 66 Case per vacanza 3.484 Altro 78 Offerte su piattaforme digitali 15.915 (QPVGGNCDQTC\KQPK5QEKQOGVTKEC 31

Lo studio dell’impatto economico del fenomeno non è l’argomento di SWGUVQ4CRRQTVQ5QNQCNOCTIKPGFKSWGUVQNCXQTQGUQNQRGTDTGXGEGPPQ si rileva che: • l’apporto di personale è ridotto al minimo, in quanto in alcune occasioni addirittura meccanismi automatici (apposite app, lucchetti numerici, GEE  TKFWEQPQ RGTUKPQ NoGUUGP\KCNG TCRRQTVQ ƂUKEQ FGNNC EQPUGIPC delle chiavi; • molte case sono gestiste da società di “properties management”, perciò i reali proprietari non sono coinvolti affatto nella “condivisione” della casa, ma semplicemente stipulano accordi con le società di cui sopra, le cui funzioni si riducono essenzialmente a due: curare apertura e chiusura dell’appartamento e pulizia dell’appartamento stesso; • i servizi offerti sono praticamente inesistenti (lo si vedrà nel prossimo capitolo dedicato agli aspetti legali) e perciò non producono nessuna domanda di lavoro; • l’investimento è inesistente o limitato al semplice adeguamento e OCPVGPKOGPVQFGINKCRRCTVCOGPVKCNNoWUQFGNNoCHƂVVQ • naturalmente c’è un impatto sull’economia della città dovuto alla presenza aggiuntiva di turisti, ma quello legato al business in sé stesso è molto modesto. 5WNNCDCUGFGNNGKPFKEC\KQPKCP\KFGVVGNCEQPENWUKQPGUWSWGUVQRWPVQÄ che si tratta di un settore ampiamente collegato alla rendita patrimoniale, piuttosto che al terziario produttivo e meno ancora all’imprenditoria. 5K VTCVVC FK WP UQUVCP\KCNG RCUUCIIKQ FGNNG FKURQPKDKNKV¼ FGNNG CDKVC\KQPK FCNNG HCOKINKG TGUKFGPVK CK PQP TGUKFGPVK RGT VGORK DTGXKUUKOK RGTEKÎ un passaggio della destinazione della domanda, non della natura del businessEJGTKOCPGKPVGTCOGPVGKOOQDKNKCTGGKPVGTCOGPVGFCrentier. 32

GLI ASPETTI DI LEGALITÀ .oCVVKXKV¼ CNDGTIJKGTC Ä TGIQNCVC FC WPC OQNVKVWFKPG FK PQTOG C VWVVK livelli, dalle leggi nazionali alle normative amministrative degli enti locali. Fondamentalmente, l’apparato legale serve a garantire i due lati del contratto, vale a dire garantire la clientela (di cui oltre la metà è costituta da stranieri) che quel che troveranno acquistando, comunque sia, per VGNGHQPQQRGTXKCVGNGOCVKECQCNVTGXKGCPEQTCWPCECOGTCCNDGTIJKGTCÄ esattamente quello che si aspettano secondo gli standard internazionali; ICTCPVKTG INK CNDGTICVQTK EJG KN NCXQTQ EJG UXQNIQPQ UKC TGCNK\\CVQ GPVTQ TGIQNG DGP FGƂPKVG EJG ICTCPVKUECPQ C EKCUEWPQ NC NKDGTC GURTGUUKQPG delle proprie capacità imprenditoriali a parità di condizioni. Il visitatore è ICTCPVKVQKPQTFKPGCNUGTXK\KQXGPFWVQNoCNDGTICVQTGKPQTFKPGCNNGTGIQNG del gioco entro cui si svolge la sua attività. %K UQPQ RQK CNVTG PQTOG EJG XKIQPQ PGNNoCODKVQ CNDGTIJKGTQ EJG JCPPQ CNVTG ƂPCNKV¼ OQNVQ KORQTVCPVK NC UKEWTG\\C TCIKQPG RGT EWK Ä TKEJKGUVQ C EJKWPSWG UQIIKQTPK KP CNDGTIQ FK GUKDKTG WP FQEWOGPVQ FoKFGPVKV¼ G HCT TGIKUVTCTG K UWQK FCVK CPCITCƂEK G NoCRRQTVQ CNNoGEQPQOKC RWDDNKEC CVVTCXGTUQNCEQPVTKDW\KQPGCVVTCXGTUQNCVCUUCFKUQIIKQTPQEJGEJKWPSWGÄ QDDNKICVQCXGTUCTGRGTKNUWQUQIIKQTPQKPEKVV¼SWCNWPSWGUKCNCVKRQNQIKC FKRGTPQVVCOGPVQUEGNVC¤SWCNEQUCEJGÄFQXWVQKPSWCPVQUKpWUCqNC EKVV¼PQPÄTKUGTXCVQUQNQCEJKUEGINKGFKRGTPQVVCTGKPCNDGTIQ #DDKCOQ RGTEKÎ TGCNK\\CVQ WPC KPFCIKPG UW  XKUKVCVQTK FGNNC EKVV¼ chiedendo loro quasi siano state le procedure e le condizioni del loro soggiorno rispetto sia agli aspetti legali-economici sia rispetto alle valutazioni che fanno rispetto alla tipologia d’alloggio scelta. La prima domanda era rivolta al tipo di piattaforma a cui si sono rivolti. 3WK UK TGIKUVTC EJG CKTDPD RWT TGUVCPFQ NC RTKPEKRCNG RKCVVCHQTOC FK RTGPQVC\KQPG PQP Ä CHHCVVQ OQPQRQNKUVC KP SWCPVQ DQQMKPI NC RKÕ KORQTVCPVGRKCVVCHQTOCFKRTGPQVC\KQPKCNDGTIJKGTGGWTQRGC EJGƂPQC SWCNEJG VGORQ HC NKOKVCXC NC UWC QHHGTVC CK UQNK CNDGTIJK CFGUUQ XGPFG CPEJG NG ECUG RTKXCVG GDDGPG DQQMKPI Ä KN UGEQPFQ RNC[GT G KPUKFKC CKTDPDKPSWGUVQUGVVQTG&CPQPUQVVQXCNWVCTGNCRNGVQTCFKUKVKRKEEQNG piattaforme, motori di meta-ricerca (cioè che lavorano esse stesse sulle piattaforme principali) che vendono e rivendono le stesse case. in una miriade di modi17. 17 - 0GNNoCODKVQCNDGTIJKGTQDQQMKPIÄCEEWUCVCFKXGPFGTGPQPUQNQCKEQPUWOCVQTKƂPCNKEKQÄ i turisti, ma anche a “grossisti” che poi a loro volta rivendono le camere. Questo punto è molto controverso, perché fa assumere a questa piattaforma le funzioni di tour operator piuttosto che di KPVGTOGFKC\KQPGVTCJQVGNGEQPUWOCVQTGƂPCNG.QEKVKCOQUQNQRGTEQORNGVG\\CFKKPHQTOC\KQPG 33

Un altro punto importante da indagare è la ragione per cui si è preferito alloggiare in una casa (o in una camera privata dentro una casa) piuttosto EJGKPCNDGTIQ.GFWGTKURQUVGRTKPEKRCNKUQPQNCOCIIKQTGCFGIWCVG\\C alle esigenze personali dell’ospite e il minor prezzo. Soprattutto la prima ragione, che ne racchiude molte altre, ma principalmente la localizzazione della casa, rappresenta nettamente la principale ragione di scelta. TCTKUUKOQÄKNECUQFKPQPCXGTVTQXCVQRQUVQKPCNDGTIQGOQNVQDCUUCÄ CPEJGNoCXXGTUKQPG UGEQUÈUKRWÎFKTG XGTUQKOGFGUKOKCNDGTIJK 6CDs/QVKXC\KQPKFGNNCUEGNVCFGNNoCHƂVVQDTGXG MOTIVAZIONI DELLA SCELTA DELL’AFFIT- VALORI TO BREVE PERCENTUALI Localizzazione, più adatta alla mia situazione 57,8 Ha un prezzo inferiore 36,7 0QPRTGHGTKUEQINKCNDGTIJK 4,7 0QPJQVTQXCVQRQUVQKPCNDGTIQ 0,8 Totale 100,0 Fonte: Sociometrica, 2020 3WGUVKTKUWNVCVKIK¼EQOKPEKCPQCHQTPKTGGNGOGPVKRGTWPRTQƂNQRKÕCHƂPCVQ di questo tipo di clientela. Il primo punto è che non c’è una percezione FGNNG ECUG KP CHƂVVQ EQPVTCRRQUVG CINK CNDGTIJK OGPQ FGN  GURTKOG WPC RTGHGTGP\C IGPGTCNG XGTUQ NG ECUG G EQPVTCRRQUVQ CINK CNDGTIJK  perciò la narrazione secondo cui EJK UEGINKG NG ECUG JC WP RTQƂNQ RUKEQNQIKEQ EWNVWTCNG CVVKVWFKPCNG FKXGTUQ FCN ENKGPVG CNDGTIJKGTQ Ä UOGPVKVQRKWVVQUVQPGVVCOGPVG5GODTCGUUGTGOQNVQRKÕKORQTVCPVG la localizzazione, a prescindere dalla tipologia d’alloggio prescelta. Il secondo punto è il peso del prezzo, che è incidente, coinvolgendo circa un VGT\QFGINKQURKVKOCPQPUGODTCFGEKUKXQ0QPUKUEGINKGNCECUCKPCHƂVVQ PGNNCOCIIKQTCP\CFGKECUKRGTKNRTG\\QOKPQTG¤RTQDCDKNGsNQXGFTGOQ VTCWPCVVKOQsEJGWPCRCTVGEQPUKUVGPVGFGNNCENKGPVGNC UGORTGSWGNNoWP terzo circa che si fa guidare dal prezzo), sia un segmento di domanda RTQRTKQ FGƂPKVQ FCN RTG\\Q OKPQTG OC PQP EoÄ NC TGIQNC IGPGTCNG FK scegliere per prezzo. Passiamo adesso al primo aspetto legale, quello che si riferisce CNNoGUKDK\KQPGFGKFQEWOGPVKRGTUQPCNKGCNNCEQORKNC\KQPGFGNNCUEJGFKPC con i propri dati personali (luogo e data di nascita; nazionalità). Si può perciò constatare che CNNo PQP Ä UVCVQ TKEJKGUVQ FK GUKDKTG WP FQEWOGPVQCNOQOGPVQFGNNoCTTKXQGEJGCNPQPÄUVCVQTKEJKGUVQ 34

FKEQORKNCTGKNOQFWNQRGTNCTGIKUVTC\KQPGUVCVKUVKEQCPCITCƂECEQP NCƂTOCRGTUQPCNG 6CDs'UKDK\KQPGFGKFQEWOGPVKRGTUQPCNKGUEJGFCCPCITCƂEC TIPOLOGIA DI COMPORTAMENTO SÌ NO 4KEJKGUVKFKGUKDKTGKNFQEWOGPVQFKKFGPVKV¼ 88,2 11,8 Richiesti di compilare la schedina di 34,9 65,1 KPHQTOC\KQPKCPCITCƂEJG Richiesti di pagare tassa di soggiorno 85,9 14,1 Fonte: indagine Sociometrica, 2020 7PC UKVWC\KQPG RKWVVQUVQ CODKIWC TKIWCTFC KN RCICOGPVQ FGNNC VCUUC FK UQIIKQTPQ EJG EKCUEWP XKUKVCVQTG FGXG EQTTKURQPFGTG KP DCUG CNNG PQVVK VTCUEQTUG+PVCPVQUKQUUGTXCEJGCNPQPXKGPGTKEJKGUVCPGUUWPCVCUUC FKUQIIKQTPQKNEJGXKQNCNCNGIIGKPOCPKGTCKPGEEGRKDKNGGPGNECUQKPEWK INKCRRCTVCOGPVKPQPUKCPQTGIKUVTCVKKPCNEWPOQFQUWNTGIKUVTQRWDDNKEQ PQPJCPPQPGUUWPPWOGTQKFGPVKƂECVKXQ 3WKUKCRTGWPCSWGUVKQPGRCTVKEQNCTGFGNKECVCEJGTKIWCTFCNCRTQDCDKNG evasione (o da parte degli esercenti o da parte degli utenti, a cui non viene richiesto in taluni casi il pagamento) della tassa di soggiorno. ¤ OQNVQ FKHƂEKNG CTTKXCTG C WPC UVKOC GUCVVC FGNNC RCTVG KPGXCUC RGTÎ UK RWÎCTTKXCTGCƂIWTCTUKWPQTFKPGFKITCPFG\\CTCIKQPGXQNG&CNNoKPFCIKPG FGOQUEQRKECUKQVVKGPGKNFCVQEJGCNPQPXKGPGPGRRWTGEJKGUVCNC tassa di soggiorno18. Sappiamo che molte strutture sulla piattaforma non sono registrate nell’elenco regionale dedicato proprio agli appartamenti RGTINKCHƂVVKDTGXKRGTEKÎPQPCXGPFQWPPWOGTQKFGPVKƂECVKXQWPKEQPQP UK ECRKUEG EQOG RQVTGDDGTQ XGTUCTG NC VCUUC FK UQIIKQTPQ UG RGT ECUQ fosse stata comunque acquisita. Già solo queste due circostanze portano a valutare come molto rilevante la quantità di tasse di soggiorno evase. Possiamo allora riprendere i dati sulla stima delle presenze “sommerse” e ragionare su quei dati, che convergono ampiamente con la sensazione che ricaviamo dall’indagine demoscopica. Se le presenze “sommerse” ammontano a circa 13milioni, WP ECNEQNQ FK OCUUKOC OC PQP EGTVQ GEEGUUKXQ RQTVC C EQPUKFGTCTG NC RCTVG FK VCUUC\KQPG GXCUC KPVQTPQ C OKNKQPK .oKORTGUUKQPG Ä EJG NC EKHTC FGDDC GUUGTG EQPUKFGTCVC RGT 0GNECUQ$$CHƂVVCECOGTGECUGRGTXCECP\GNCVCUUCÄFKGWTQCNIKQTPQRTQ capite 35

FKHGVVQRGTEJÅCDDKCOQEQPUKFGTCVQFKdefault che tutte le strutture che svolgono attività con licenza, perciò legittimamente, inclusi gli esercenti di CHƂVVKDTGXKCESWKUKUECPQGXGTUKPQNCVCUUCFKUQIIKQTPQUGEQPFQKFGVVCOK FGNNCPQTOC5GEQUÈHQUUGTGUVGTGOOQUWNNCUQINKCFGKEKTECOKNKQPKFK euro che, comparati, con i 130 milioni che il Comune di Roma incassa FCNNGRTGUGP\GCNDGTIJKGTGTCRRTGUGPVGTGDDGSWCUKKN GUCVVCOGPVG KN FGINKKPECUUKWHƂEKCNKFGNNCVCUUCFKUQIIKQTPQ7PCGPVKV¼FCXXGTQ ragguardevole. Passiamo adesso ad altri aspetti del soggiorno connotato dalla scelta FGINKCHƂVVKDTGXK+NRTKOQÄSWGNNQEJGRQUUKCOQFGƂPKTGNCUGPUC\KQPGFK UKEWTG\\C¤GXKFGPVGEJGUEGINKGTGWPCRRCTVCOGPVQFKEWKUKXGFQPQNGHQVQ NGTGEGPUKQPKGSWCPVoCNVTQÄRWTVWVVCXKCUGORTGSWCNEQUCEJGFKHƂEKNOGPVG RWÎ GUUGTG TCRRQTVCVQ CNNQ UVCPFCTF CNDGTIJKGTQ .C OGV¼ EKTEC UK UGPVG pCDDCUVCP\Cq UKEWTQ OGPVTG KN  UK UGPVG FGN VWVVQ UKEWTQ +N  all’opposto, si è sentito poco sicuro. Quindi è una situazione variegata: NCUGPUC\KQPGFKKPUKEWTG\\CEJGPQPFQXTGDDGGUUGTEKVTCVVCPFQUKFKWP viaggio di piacere e su un alloggio che si sceglie teoricamente con la piena ƂFWEKCÄNKOKVCVCOCÄRTGUGPVG5WVWVVQRGUCKNIKWFK\KQFKpCDDCUVCP\C UKEWTQq EJG FGVVQ RGT WPC EKVV¼ UCTGDDG IK¼ WP GNGOGPVQ FK TKƃGUUKQPG ma detto per l’alloggio dove si è scelto di dormire, indica una situazione non perfettamente soddisfacente. In fondo, la camera dove si dorme FQXTGDDGGUUGTGKNRQUVQRKÕUKEWTQCNOQPFQ 6CDs)KWFK\KQUWCNEWPKGNGOGPVKFGNNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXK CARATTERISTICHE OTTIMO BUONO SUFFICIENTE NEGATIVO Localizzazione 32,2 28,9 30,3 8,5 Pulizia 11,0 44,1 42,5 2,2 confort 7,8 40,1 44,1 7,8 servizi 3,9 16,4 20,3 59,7 Fonte: indagine Sociometrica, 2020 %QOG UK RWÎ GXKPEGTG HCEKNOGPVG FCNNC VCDGNNC NC NQECNK\\C\KQPG Ä NoGNGOGPVQ FK OCIIKQTG HQT\C FGNNoQHHGTVC FGINK CHƂVVK DTGXK 5GDDGPG KN IKWFK\KQ PGICVKXQ RTGXCNIC KP XCNQTG CUUQNWVQ UQNQ PGNNC OCPECP\C s UK FKTGDDG CUUQNWVC s FK SWCNWPSWG VKRQ FK UGTXK\KQ QHHGTVQ FCK RTQRTKGVCTK KN TGUVQ PCXKIC VTC KN DWQPQ G KN UWHƂEKGPVG VTCPPG CRRWPVQ EJG RGT NC localizzazione che è apprezzata dalla maggioranza relativa. 36

2TQDCDKNOGPVGsOCPQPCDDKCOQRCTCOGVTKQIIGVVKXKFKTKHGTKOGPVQsEK UKUCTGDDGFQXWVKCURGVVCTGWPCUQFFKUHC\KQPGRGTNCRWNK\KCVTCNoQVVKOQG KNDWQPQOGPVTGUKEQNNQECsEQOGFGVVQsVTCKNDWQPQGKNUWHƂEKGPVGNQ UVGUUQRGTKNEQPHQTVFKEWKÄRKGPCOGPVGUQFFKUHCVVQUQNQKNOGPVTG CPEJGKPSWGUVQECUQEKUKEQNNQECVTCKNDWQPQGKNUWHƂEKGPVG Naturalmente siamo nel pieno campo della soggettività, perché ognuno JCKNUWQEQPEGVVQFKQVVKOQFKDWQPQQFKUWHƂEKGPVGGOQNVQFKRGPFG CPEJGFCNNGCVVGUGVWVVCXKCCRCTKV¼FKUQIIGVVKXKV¼sUGEQUÈRQUUKCOQFKTG sÄGXKFGPVGEJGNCNQECNK\\C\KQPGÄKNTGSWKUKVQPWOGTQWPQEJGXKGPG TKEJKGUVQGCRRTG\\CVQ: sul resto si è in qualche modo disposti a qualche aggiustamento. #PEJGKPSWGUVQECUQFWGpPCTTC\KQPKqRTGXCNGPVKWPCEJGCVVTKDWKUEGCN UQNQ RTG\\Q RKÕ DCUUQ NC pEQORGVKVKXKV¼q FGINK CHƂVVK DTGXK G NoCNVTQ UWNNC FKXGTUCGURGTKGP\CEJGSWGUVCVKRQNQIKCFoCNNQIIKQTKUGTXGTGDDGCUEKWICVC degli aspetti più contingenti, si condensa nel concetto di localizzazione. 37

LA REAZIONE NEL MONDO +N HGPQOGPQ FGINK CHƂVVK DTGXK JC WPC PCVWTC INQDCNG RGTEKÎ Ä WVKNG effettuare una veloce panoramica sia sull’incidenza del fenomeno in altre città del mondo, sia sulle risposte che le varie amministrazioni hanno messo in atto per contenerlo. Sostanzialmente le conseguenze che via via si sono registrate, sia nel continente europeo che negli Stati Uniti, sono della stessa natura di quella vista a Roma: spiazzamento delle famiglie UWNOGTECVQFGINKCHƂVVKVTCUHQTOC\KQPGKPEQPVTQNNCVCFGKEGPVTKFGNNGEKVV¼ GXCUKQPG ƂUECNG G GNWUKQPG FGNNG TGIQNG FK UKEWTG\\C EQPEQTTGP\C UNGCNG PGKEQPHTQPVKFGINKCNDGTIJK Anzi, si può dire che il contrasto più immediato e più determinato a una VTCUHQTOC\KQPGWTDCPCPQPTKEJKGUVCPQPXQNWVCGPQPFGEKUCFCPGUUWPC CWVQTKV¼RWDDNKECÄUVCVQOGUUQKPCVVQUQRTCVVWVVQFCNNGEKVV¼COGTKECPG a cominciare da New York, e poi da San Francisco, proprio la città dove CKTDPD Ä PCVC FC .QU #PIGNGU G FC CNVTG CPEQTC RQK Ä UVCVC NC XQNVC dell’Europa e con una particolare veemenza da Barcellona, città dove gli effetti sono stai più ampi e profondi. Dall’insieme di questi “casi di studio” ne ricaviamo oggi quasi un “catalogo” pieno di decisioni, di norme e di leggi che le autorità RWDDNKEJGJCPPQCFQVVCVQPGNNGXCTKGEKVV¼RGTEQPVGPGTGKNHGPQOGPQG frenare (se non cancellare) i suoi effetti negativi. Si tratta di città che hanno CXWVQOQNVQRTGUVQEQPUCRGXQNG\\CFKEQOGKNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXK TKUEJK FK UQVVTCTTG CNNG COOKPKUVTC\KQPK RWDDNKEJG G FK EQPUGIWGP\C CNNC RQRQNC\KQPGUQXTCPKV¼GTGURQPUCDKNKV¼UWNNQUXKNWRRQFGNNGUKPIQNGEKVV¼ ¤ WVKNG RGTEKÎ CPCNK\\CTG QXXKCOGPVG KP OCPKGTC UVTKPICVC NC UKVWC\KQPG almeno delle città principali che hanno dovuto confrontarsi con questo fenomeno. da ognuna di esse si trae un qualche insegnamento e un qualche esempio di decisione che può essere emulata. NEW YORK E LA QUESTIONE DELLA LEGALITÀ Il caso di New York è un caso di scuola, perché particolarmente indicativo FGNNCRTGEQEKV¼PGNNCEQORTGPUKQPGFGINKGHHGVVKFGNOGTECVQFGINKCHƂVVK DTGXK FC RCTVG FGK UQIIGVVK KUVKVW\KQPCNK #KTDPD PCUEG PGN  G FCN  FQRQ CRRGPC FWG CPPK C 0GY ;QTM GTC IK¼ KNNGICNG CHƂVVCTG WP appartamento per meno di 30 giorni consecutivi. Tuttavia, la componente FKUQOOGTUQEQPPCVWTCVCCNHGPQOGPQWPKVCCNNCKPFKURQPKDKNKV¼CHQTPKTGK 38

dati da parte della piattaforma, sostanzialmente hanno consentito nel VGORQ N GXCUKQPG FGNNC PQTOC ƂPEJÅ PGN  KN )QXGTPCVQTG %WQOQ non ha varato una legge ancora più restrittiva che prevede sanzioni per K UKPIQNK JQUV ƂPQ C WP OCUUKOQ FK  FQNNCTK CN VGT\Q EQPVTQNNQ .C compagnia inizialmente ha intentato una causa e poi, temendo una multa monstre, l'ha ritirata. Che la sanzione ai proprietari, in assenza di dati EGTVKUKCQRGTC\KQPGEQORNGUUCRTQRTKQRGTNCFKHƂEQNV¼FKKPFKXKFWCTNKÄ FKOQUVTCVQFCNNCXQNQPV¼FGNUKPFCEQ&G$NCUKQFKQDDNKICTGNCEQORCIPKC CTGPFKEQPVCTGPQOKKPFKTK\\KRTG\\KGHTGSWGP\CFGKUKPIQNKCHƂVVKEQOG da ordinanza emessa nel luglio 2018, poi sospesa dalla giustizia federale ƂPQCEQPENWUKQPGFGNNCECWUCEJG#KTDPDG*QOG#YC[JCPPQKPVGPVCVQ alla città. &G $NCUKQ EQPVKPWC EQOWPSWG KN UWQ KORGIPQ PGNNC DCVVCINKC CNNG RKCVVCHQTOG KORGIPCVG PGINK CHƂVVK DTGXK CPEJG EQP KN UWRRQTVQ FK WPQ studio dell’Università della California Los Angeles che mette in relazione il FKNCICTGFGNHGPQOGPQEQPN KORGPPCVCFGKRTG\\KFGINKCHƂVVKGFGNXCNQTG FGNNG ECUG HCVVQTK EJG RGPCNK\\CPQ NG HCUEG RKÕ FGDQNK EQPVTKDWGPFQ C forme di disgregazione sociale. Va tenuto conto che nello studio della XKEGPFC FK 0GY ;QTM EQUÈ EQOG KP CNVTG EKVV¼ FGINK 5VCVK 7PKVK XGFK .QU #PIGNGUG5CP(TCPEKUEQ INKpUEQPƂPCOGPVKqFGNHGPQOGPQ#KTDPDUQPQ KORWVCDKNKUQRTCVVWVVQCNNCUQUVKVW\KQPGFGNUKPIQNQRTQRTKGVCTKQEJGEGTEC FKTKECXCTGRKEEQNGEKHTGEQPNoCHƂVVQDTGXGEQPXGTGGRTQRTKGC\KGPFGEJG CESWKUVCPQ KPVGTK UVQEM FK KOOQDKNK UQVVTCGPFQNK EQUÈ CNNC FKURQPKDKNKV¼ delle locazioni tradizionali in un’ottica di sostituzione delle famiglie con i soggiorni turistici. SAN FRANCISCO #PEJG5CP(TCPEKUEQNCEKVV¼KPEWK#KTDPDÄPCVCJCETGCVQPQVGXQNKUUKOG tensioni fra l’azienda e l’amministrazione comunicale. Anche qui TKVTQXKCOQNCSWGUVKQPGFGINKUVQEMKOOQDKNKCTKCESWKUVCVKGNCUEKCVKURGUUQ KPWVKNK\\CVKKPQVVKEC#KTDPDGEQOGXGFTGOQRGT$CTEGNNQPCTKUEQPVTKCOQ NoGURNQUKQPGFKWPCOCUUKEEKCIGPVTKƂEC\KQPGEQPVWVVGNGTGNCVKXGTKECFWVG UQEKCNK .C EQODKPC\KQPG FK SWGUVK FWG CURGVVK EQUÈ FKTQORGPVK Ä UVCVC la ragione per cui San Francisco è una delle città in cui più ci si è posti l’urgenza di normare il fenomeno. +PPCP\KVWVVQDKUQIPCQUUGTXCTGKNVGTTGPQUWEWKUKÄCPFCVCGURCPFGPFQ #KTDPD KN OGTECVQ KOOQDKNKCTG FGNNC EKVV¼ ECNKHQTPKCPC Ä UGP\C FWDDKQ KN più competitivo di tutti gli Stati Uniti. Per dare un ordine di grandezza si EQPUKFGTKEJGKNEQUVQOGFKQFKWPCHƂVVQOGPUKNGFKWPCRRCTVCOGPVQEQP una sola stanza nella Bay Area sta oggi intorno ai 3.400 dollari (con variazioni 39

ƂPQCFQNNCTK GEJGPGNKNRTG\\QOGFKQFKWPCRRCTVCOGPVQ JC TCIIKWPVQ KN OCUUKOQ UVQTKEQ FK  FQNNCTK %KÎ UKIPKƂEC EJG UG assumiamo in media uno stipendio annuo di 90.000 dollari di un tecnico informatico della Silicon Valley sostanzialmente la copertura di un anno di CHƂVVQKPWPCECUCEQPRKÕUVCP\GGSWKXCNGCNNoKORKGIQFGNNCSWCUKVQVCNKV¼ FGNNCTGVTKDW\KQPG 3WGUVC ETKUK FGN OGTECVQ JC EQORQTVCVQ NoKORQUUKDKNKV¼ FK TKUKGFGTG KP FGVGTOKPCVGCTGGNCPGEGUUKV¼FKWPRGPFQNCTKUOQKPVGPUQGJCEQPVTKDWKVQ ad aumentare il numero dei senzatetto, il più alto degli Stati Uniti. Dunque, ÄKPSWGUVQSWCFTQEJGNCFQOCPFCKOOQDKNKCTGÄCPFCVCETGUEGPFQKP TGNC\KQPGCWPoQHHGTVCTGUCOQNVQDCUUCCPEJGFCNNCUECTUCFKURQPKDKNKV¼FK CRRCTVCOGPVKpCRRCNVCVKqC#KTDPDCTKRTQXCEJGNoKPEKFGP\CFGNOGTECVQ FGINK CHƂVVK DTGXK UWNNoKORGPPCVC FGK RTG\\K Ä UVCVQ CPEJG SWK WP HCVVQTG assai determinante. Se poi ci si sposta in altre aree della città, come il quartiere ispanico di Mission o Chinatown (dove risiede la più grande comunità cinese fuori dall’Asia), osserviamo l’altro aspetto richiamato in RTGOGUUCNCOCUUKXCIGPVTKƂEC\KQPGEJGXKJCCXWVQNWQIQJCEQUVKVWKVQ l’oggetto di fortissime tensioni sociali, al punto che nel 2015 sono iniziati a comparire sui muri del quartiere cinese dei manifesti con i volti degli host FK#KTDPDEQPVCPVQFK9CPVGFCEEWUCVKFKUQVVTCTTGCNNQIIKCNNGHCUEGRKÕ FGDQNKFGNNCUQEKGV¼ Anche qui come per Barcellona la partecipazione attiva della cittadinanza EQPVTQWPoKFGCFKFGRCWRGTCOGPVQQIIGVVKXQFGNNGEQPFK\KQPKCDKVCVKXGRGT grandi fette della società, si è rivelato un aspetto connotante nello scontro con le compagnie di home sharing. # HTQPVG FK SWGUVG RTQDNGOCVKEJG le istituzioni locali nel 2014 hanno approvato la cosiddetta Airbnb Law, una legge che regolamentava il fenomeno prevedendo il tetto massimo FK  IKQTPK CPPWK RGT NoCHƂVVQ DTGXG UG KN RTQRTKGVCTKQ PQP Ä TGUKFGPVG PGNNoCRRCTVCOGPVQGEQPVGUVWCNOGPVGQDDNKICPFQINKhost a registrarsi e CXGTUCTGWPCVCUUCEQOWPCNGFGN0GNIKTQFKWPCPPQEQPUVCVCPFQ le mancate registrazioni dei proprietari, il governo locale decideva di chiamare al voto i cittadini su una proposta, la Proposition F o Airbnb Proposition, RQK DQEEKCVC FCN  FGK RCTVGEKRCPVK CN XQVQ EJG XGTVGXC su un’ulteriore restrizione della norma, portando a 75 il numero massimo di giorni per lo short stay. I promotori del quesito, che hanno raccolto EKTECFQNNCTKFCKOQXKOGPVKRGTNCECUCGFCCODKGPVKCNDGTIJKGTK UKUQPQUEQPVTCVKEQPWPCECORCIPCOGFKCVKECFK#KTDPDKORQPGPVGRGT costi e per diffusione capillare, dagli spot al contatto diretto casa per casa, alle telefonate, agli annunci digitali. 40

BARCELLONA E LA QUESTIONE SOCIALE +NECUQFK$CTEGNNQPCJCWPCURGEKƂEKV¼EJGURKGICRKWVVQUVQDGPGRGTEJÅ KN OGTECVQ FGINK CHƂVVK DTGXK CDDKC KPEKUQ KP OQFQ EQUÈ UQUVCP\KCNG PGN FKDCVVKVQ RWDDNKEQ PGNNC EKVV¼ ECVCNCPC +N VGOC FGN FKTKVVQ CNNC ECUC Ä ETWEKCNG RGT EQORTGPFGTG NC EGPVTCNKV¼ FGNNC DCVVCINKC CF #KTDPD KP CVVQ da anni nel capoluogo catalano ed è legato alla formazione di una pDQNNCKOOQDKNKCTGqEJGƂPQCNJCRTQXQECVQWPETQNNQFGNXCNQTG FGINK KOOQDKNK G WP NCTIQ RTQEGUUQ FK IGPVTKƂEC\KQPG FGK SWCTVKGTK RKÕ nevralgici. Secondo stime dell’Università di Barcellona, nel Barrio Gotico K RTG\\K CN OGVTQ SWCFTCVQ UQPQ UCNKVK KP RQEJK CPPK FGN  OGPVTG NC popolazione residente nello stesso periodo è scesa dell’8 per cento, il che JCEQORQTVCVQCPEJGNCOQDKNKV¼pHQT\CVCqFKEGPVKPCKCFKPWENGKHCOKNKCTK KORQUUKDKNKVCVKCUQUVGPGTGKPWQXKECPQPKXGTUQCTGGRKÕRGTKHGTKEJG Dal punto di vista dell’identità cittadina notiamo che qui il fenomeno degli CHƂVVKDTGXKJCCXWVQWPKORCVVQOQNVQEQPUKUVGPVGGSWGUVQNCTCIKQPGRGT cui il fenomeno va oltre l’occupazione a tappeto delle localizzazioni migliori: KSWCTVKGTKKPEWKKNOGTECVQFGINKCHƂVVKDTGXKJCTCIIKWPVQRGTEGPVWCNKOQNVQ CNVGUQPQNG4CODNCUKN$CTTKQ)QVKEQ$CTEGNQPGVCQXXGTQKRKÕEGPVTCNK come accade praticamente ovunque - ma, a differenza di altre grandi città o capitali, a Barcellona questi sono sempre state tradizionalmente zone di estrazione popolare. Analizzando dunque il fenomeno e collocandolo nel EQPVGUVQSWKRKÕEJGCNVTQXGNCVTCUHQTOC\KQPGFGNVGUUWVQWTDCPQJC condizionato non poco il sistema delle relazioni sociali. In secondo luogo, i numeri annuali degli arrivi hanno determinato nel tempo fenomeni di overtourism in queste aree e di pressione sul centro storico, a cui le istituzioni locali stanno tentando di rispondere con una regolamentazione ad ampio raggio sull’intero comparto. Cioè a dire che, a $CTEGNNQPCNoCRRTQEEKQCNRTQDNGOCJCWPoKORQUVC\KQPGKPEWKEGTVCOGPVG NCXQNQPV¼FKCTIKPCTGINKUSWKNKDTKFGNUKUVGOCFKhome sharing riveste un TWQNQEGPVTCNGOCPQPÄNoWPKEQ#PEJGNCVTCFK\KQPCNGQURKVCNKV¼CNDGTIJKGTC PGNNoQVVKECFKWPVGPVCVKXQFKPQTOCNK\\C\KQPGFGKƃWUUKVWTKUVKEKJCUWDKVQ FGNNG NKOKVC\KQPK 6GT\Q GNGOGPVQ EJG TGPFG $CTEGNNQPC NC ECRQƂNC FK SWGUVQHGPQOGPQ CPCNQIJGOCPKHGUVC\KQPKUKUQPQTKUEQPVTCVGC.KUDQPC a Berlino e a San Francisco) è la partecipazione attiva della cittadinanza EQPVTQWPVKRQFKVWTKUOQEQPUKFGTCVQpKPUQUVGPKDKNGqWPVWTKUOQKPXCUKXQ rispetto alle dinamiche di vita dei residenti. Una partecipazione, peraltro, fortemente incoraggiata dalle autorità locali che più volte hanno invitato KTGUKFGPVKCUGIPCNCTGNGKNNGICNKV¼GCUEQTCIIKCTGNCRTGUUKQPGFGKƃWUUK turistici nei centri storici (“Barcellona è un tesoro, nascondilo” è solo uno FGINK UNQICP RKÕ CDWUCVK PGK XQNCPVKPK G PGK OCPKHGUVK EJG CRRCKQPQ PGK 41

RTGUUKFGNNGECUGCHƂVVCVGUWNNGRKCVVCHQTOG  .oCPCNKUKFGNNCIGUVKQPGFGNECUQFGINKCHƂVVKDTGXKGKNEQPVGUVQGPVTQEWKUK colloca ci permettono quindi di far emergere a Barcellona tre elementi particolarmente caratterizzanti: 1) Il tema del diritto alla casa e la questione UQEKCNGKPPGUECVQFCNDQQOFGINKCHƂVVKDTGXK WPovertourism marcato in CTGGTKUVTGVVGGIK¼EQPIGUVKQPCVG NCUGPUKDKNKV¼GNCRCTVGEKRC\KQPGCVVKXC FGNNCEKVVCFKPCP\CCNFKDCVVKVQRWDDNKEQ5WNRKCPQPQTOCVKXQPGNUQPQ state sospese le nuove licenze nella Ciutat Vieilla e nel 2017 i controlli disposti dall’amministrazione cittadina hanno consentito di individuare VTCKNKUVKPIFK#KTDPDEKTECOKNCKOOQDKNKPQPTGIKUVTCVK GSWKPFKCHƂVVCVK KNNGICNOGPVG UW#KTDPDG*QOG#YC[GPVTCODGOWNVCVGEQPWPCRGUCPVG sanzione di 600.000 euro. Il “caso” di Barcellona è stato il primo in Europa dove l’impatto sociale FGNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXKJCUQXTCUVCVQQIPKCNVTQKORCVVQ VWTKUVKEQ CNDGTIJKGTQ KOOQDKNKCTG  .C EKVV¼ UK Ä UGPVKVC pCIITGFKVCq FC HQTOG FK CHƂVVQEJGJCPPQOQFKƂECVQKPPGICVKXQKNFGNKECVQGSWKNKDTQVTCTGUKFGPVK PQP RCTVKEQNCTOGPVG TKEEJK PÅ CHƃWGPVK  G VWTKUVK ¤ UVCVQ VCNOGPVG HQTVG NoKORCVVQ FGINK CHƂVVK DTGXK UWNNoQRKPKQPG RWDDNKEC EJG Ä FKXGPVCVQ NoCTIQOGPVQCOOKPKUVTCVKXQRKÕFKDCVVWVQPGNNCEKVV¼PGNNGWNVKOGGNG\KQPK comunali. PARIGI E LA LOTTA GENERALIZZATA CONTRO LE PIATTAFORME +NUGEQPFQOGTECVQFK#KTDPDRGTQTFKPGFKITCPFG\\CFQRQINK5VCVK7PKVK è quello francese, in cui svetta Parigi come città con il più alto numero di CNNQIIKCNOQPFQ UGEQPFQKPWOGTKCRRTQUUKOCVKXKHQTPKVKFC#KTDPD ƂPQCRQEJKOGUKHC 0GNNQUVWFKQFGNNCURGEKƂEKV¼FGNEQPVGUVQNoCPCNKUKJC TCXXKUCVQCNEWPKGNGOGPVKEJGRQUUKCOQFGƂPKTGEQPECVGPCVKCNNoGURNQUKQPG FGN OGTECVQ FGINK CHƂVVK DTGXK 5GEQPFQ WPC UVKOC FGN /KPKUVGTQ FGN .QIGOGPVKNPWOGTQFKKOOQDKNKCHƂVVCVKKNNGICNOGPVGUW#KTDPDEJGUQPQ UVCVKFKHCVVQUVQTPCVKFCNRCTEQFGNNGNQEC\KQPKVTCFK\KQPCNKCOOQPVGTGDDGC EKTECWPKV¼.CUQVVTC\KQPGSWKPFKFKPWOGTKEQPUKUVGPVKFKKOOQDKNK RGTCHƂVVKCNWPIQVGTOKPGPGNECUQFK2CTKIKXCCKPEKFGTGUWWPOGTECVQ in cui la domanda è superiore all’offerta, causando un innalzamento dei RTG\\KFGINKKOOQDKNK3WGUVCGXKFGP\CÄKPVGTGUUCPVGTCRRQTVCTNCCPEJG a un dato statistico fornito dall’ultima rilevazione Insee (Institut National de la statistique et des études économiques) EJG EK RCTG UKIPKƂECVKXQ PGINKWNVKOKCPPKNCETGUEKVCFGNNCRQRQNC\KQPGFK2CTKIKJCUWDKVQWPCHQTVG ƃGUUKQPGTKURGVVQCNKPEWKKNFCVQGTCFKCDKVCPVKRGTFGPFQ IK¼PGNEKTECCDKVCPVK+NVTCUHGTKOGPVQSWKPFKFKOQNVKRCTKIKPK 42

nei comuni dei dipartimenti della Petite e Grande Couronne negli ultimi anni è certamente uno degli aspetti su cui la sindaca Anne Hidalgo sta più facendo leva nella discussione con le piattaforme, dovuta da un lato a dinamiche distorsive e speculative del mercato delle locazioni e dall’altro CKRTQDNGOKFKIGPVTKƂEC\KQPGUQRTCVVWVVQPGKRTKOKarrondissement (al punto che non mancano proposte di vietare tout courtNoCHƂVVQXKC#KTDPD nelle suddette zone). #HTQPVGFKSWGUVQCVVGIIKCOGPVQPGINKWNVKOKCPPKNoQDKGVVKXQFGNNGKUVKVW\KQPK RWDDNKEJGKP(TCPEKCÄUVCVQSWGNNQFKTCHHQT\CTGNCTGIQNCOGPVC\KQPGRGT FCTGWPKPSWCFTCOGPVQGWPEQPƂPGCINKGEEGUUKFGNHGPQOGPQCTTKXCPFQ ad adottare delle task force apposite per scovare gli annunci illegali sulle piattaforme di home sharing, che hanno portato nelle casse del Comune dai 600.000 euro del 2016 a 1,3 milioni di euro del 2019. &CN  NC NGIIG RTGXGFG WP VGVVQ OCUUKOQ RGT NoCHƂVVQ FK UKPIQNG UVCP\GQFKKPVGTKCRRCTVCOGPVKRGTIKQTPKEQORNGUUKXKGCKƂPKFKWP controllo più stringente, nel 2018 la Loi Elan sur l’évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, ha inserito tra le sue previsioni la RQUUKDKNKV¼FKOWNVCTGNGRKCVVCHQTOGƂPQCGWTQRGTQIPKCPPWPEKQ KNNGICNG.CUKPFCECFK2CTKIK#PPG*KFCNIQJCOKPCEEKCVQRKÕXQNVG#KTDPD RGT NC OCPECVC TGIKUVTC\KQPG FGINK KOOQDKNK ƂPQ CN RWPVQ FK EKVCTG KP giudizio l’azienda per 1.000 alloggi illegali, il che, se venisse applicata la PQTOCCNNCNGVVGTCGSWKXCTTGDDGCOKNKQPKFKGWTQFKOWNVCRGT#KTDPD 5VCFKHCVVQEJGFCNNQUEQTUQFKEGODTGKPDCUGCWPFGETGVQIQXGTPCVKXQ EJGQDDNKICNoC\KGPFCCVTCUOGVVGTGCKUKPFCEKCPPWCNOGPVGNoGNGPEQFGINK CNNQIIKTGIKUVTCVKGKNPWOGTQFKPQVVKFGNUQIIKQTPQ#KTDPDJCTGUQPQVG le cifre reali dei suoi listing (51.520 in luogo dei 65.000) e ha stimato in un  EKTEC INKCNNQIIKEJGXKQNCPQKVGORKFKRGTOCPGP\CEQPUGPVKVK +PRKÕCHTQPVGFGNNGCDKVC\KQPKFGKRTKOKarrondissement (prime e seconde residenze, dati Insee) ha stimato in circa un migliaio gli CRRCTVCOGPVKKNNGICNKEKTECSWKPFKNo Secondo il ministro della coesione territoriale Julien Denormandie il calo degli annunci illegali (1 appartamento su 10 come riporta Le Parisien) UCTGDDG NGICVQ CNNoCRRNKEC\KQPG FGNNG PWQXG OKUWTG NC NGIIG 'NCP G KN relativo decreto) grazie alle quali si è imposta una stretta sui controlli e un aumento delle restrizioni. 3WGUVQUQNQRGTEQPHGTOCTGEQOGKP(TCPEKCKNECUQ#KTDPDUKCFKXGPWVQ ormai un tema politico di primo piano, e certamente lo sarà ancora nelle prossime elezioni municipali, tanto che la sindaca Hidalgo continua a invocare “la necessità di un elettroshock” e a dirsi favorevole a 43

“un’interdizione delle piattaforme per non lasciare in eredità una Parigi FGNNGUGEQPFGECUGGFGINKKOOQDKNK#KTDPDq BERLINO E LA QUESTIONE IMMOBILIARE .oCPCNKUKUWNNCIGUVKQPGFGNHGPQOGPQFGNNGRKCVVCHQTOGFGINKCHƂVVKDTGXK distingue in Berlino la città che, fatta salva New York, è quella che più di ogni altra ha affrontato la questione più prontamente, dotandosi di OKUWTG GUVTGOCOGPVG XKPEQNCPVK RGT NG RKCVVCHQTOG RGT INK CHƂVVK DTGXK L’impostazione che la regolamentazione in vigore mostra in modo chiaro, è particolarmente legata a un aspetto in particolare su cui il legislatore è intervenuto, ovvero l’incidenza del dilagare del sistema dello short rental stayUWNOGTECVQKOOQDKNKCTGGUWNNCEQPUGIWGPVGEQPVTC\KQPGFGNNoQHHGTVC e crescita del prezzo delle locazioni. Nel racconto del caso di Berlino può essere utile andare a ritroso RCTVGPFQFCNNCƂPGÄKPHCVVKFKTGEGPVKUUKOCCRRTQXC\KQPGWPCRTQRQUVC XQVCVCNQUEQTUQQVVQDTGFCN5GPCVQFK$GTNKPQ EJGFQXTGDDGGPVTCTGKP XKIQTGFCN EJGEQPIGNCINKCWOGPVKFGKECPQPKFoCHƂVVQGEJGRQPG un tetto massimo agli stessi per i prossimi 5 anni (il cosiddetto Berliner Mietendeckel). Si tratta, in tutta evidenza, di una norma estremamente drastica (che peraltro sta suscitando forti divisioni tra chi vi individua una chiara volontà di garantire il diritto alla casa e chi quella di minare NoCWVQPQOKC FGK RTKXCVK G EQPFK\KQPCTG KN NKDGTQ OGTECVQ  OC EJG Ä UQNQ NoWNVKOQ VGPVCVKXQ KP QTFKPG FK VGORQ FK RQTTG WP HTGPQ CINK USWKNKDTK FQXWVKCPEJGCINKGHHGVVKFK#KTDPD&oCNVTCRCTVGKPWOGTKUQPQKPFKECVKXK (fonte: Il Sole 24Ore HTCKNGKNKECPQPKUQPQETGUEKWVKFGN G FGN  VTC NC RTKOC OGV¼ FGN  G NQ UVGUUQ RGTKQFQ FGN  KP RCTVKEQNCTG PGNNG \QPG FK %JCTNQVVGPDWTI G 6KGTICTVGP )K¼ PGN  FQRQWPDKGPPKQFKVTCPUK\KQPG$GTNKPQCXGXCXCTCVQFGNNGPQTOGad hoc KORGTPKCVGUWFWGRTKPEKRK NoGUENWUKXCRQUUKDKNKV¼FKCHƂVVCTGUQNQUVCP\G GPQPKPVGTKCRRCTVCOGPVK NCRQUUKDKNKV¼FKCHƂVVCTGNoKPVGTCECUCRTGXKC licenza trasformando l’alloggio in regolare bed&breakfast, applicando CKVTCUITGUUQTKOWNVGƂPQCGWTQ0GNNoCOOKPKUVTC\KQPGJC TKXKUVQ NG PQTOG EQPUGPVGPFQ RTGXKC TGIKUVTC\KQPG NoCHƂVVQ FGNNoKPVGTQ CRRCTVCOGPVQ EQP URGEKƂEQ RGTOGUUQ G NG UGEQPFG ECUG ƂPQ C WP OCUUKOQFKIKQTPK.oCDKVC\KQPGRTKPEKRCNGKPQIPKECUQPQPRWÎOCK XGPKTGCHƂVVCVCRGTOGPQFGNFGNNCUWRGTƂEKG 44

AMSTERDAM E LA VIA DELL’ACCORDO Tra le prime città europee a dotarsi di contromisure c'è sicuramente Amsterdam, che possiamo considerare anche un modello amministrativo nel puntuale monitoraggio degli sviluppi del fenomeno, controllandone gli effetti attraverso leggi ad hoc EJG PGN VGORQ JCPPQ UWDKVQ WNVGTKQTK inasprimenti, soprattutto nell’ottica di una limitazione dei fenomeni di overtourism a tutela dei residenti. A differenza di New York, a partire dal 2017 gli amministratori olandesi hanno concluso un accordo con #KTDPDEJGRTGXGFGXCWPNKOKVGOCUUKOQFKIKQTPKCPPWKFKCHƂVVQFK EKCUEWPC UKPIQNC CDKVC\KQPG N QDDNKIQ FK TGIKUVTCTG KP EQOWPG NC NKEGP\C FK CHƂVVCECOGTG KP ECODKQ FK OGUUCIIK OKTCVK EJG NC EQORCIPKC QIPK  OGUK FGXG KPXKCTG CINK JQUV TKEQTFCPFQ NQTQ QDDNKIJK G UECFGP\G 0GN  #OUVGTFCO EJG IK¼ CXGXC KN VGVVQ RKÕ DCUUQ C NKXGNNQ GWTQRGQ NQ JCFKOG\\CVQRQTVCPFQNQCIKQTPK+PSWGUVQECUQ#KTDPDJCCEEGVVCVQ la nuova norma perché, secondo alcuni calcoli, la media di permanenza nella città olandese è 28 giorni. *** #VVTCXGTUQ SWGUVC TCRKFC RCPQTCOKEC CDDKCOQ KPFKXKFWCVQ CURGVVK RKÕ URGEKƂEKGEQPPQVCPVKFGINKGHHGVVKFGNNCRTQNKHGTC\KQPGFGINKCHƂVVKDTGXKKP CNEWPGKORQTVCPVKEKVV¼PQPQUVCPVGEKCUEWPCFKGUUGCDDKCVGOCVKEJGUWG proprie, tuttavia analizzate nell’insieme, ritroviamo elementi comuni che TCHHQT\CPQNoKFGCEJGKPWPOQFQQPGNNoCNVTQKNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXK JCCXWVQKORCVVQUWNOGTECVQCNDGTIJKGTQUWNOGTECVQKOOQDKNKCTGGUWN OGTECVQ FGINK CHƂVVK RGT NG HCOKINKG KP DTGXG JC KPEKUQ UWNNoCUUGVVQ FGNNG città in maniera evidente. 5G SWKPFK KN RTQDNGOC RTKPEKRCNG RGT KN IQXGTPQ HGFGTCNG FK 0GY ;QTM Ä UVCVQSWGNNQFKHTGPCTGNCURGEWNC\KQPGKOOQDKNKCTGTKDCFGPFQNCRTKOC\KC FGNNCNGICNKV¼ EQUÈEQOGCEECFWVQC$GTNKPQCFGUGORKQ C$CTEGNNQPCG CF#OUVGTFCO QC8GPG\KC WPQURC\KQRKÕEGPVTCNGPGNFKDCVVKVQRWDDNKEQ e nelle scelte decisionali ha riguardato gli effetti causati dall’overtourism. 2CTCNNGNCOGPVG C 2CTKIK G PGNNC UVGUUC 4QOC RKÕ EJG WP RTQDNGOC FK EQPVGPKOGPVQFGKITCPFKƃWUUKVWTKUVKEKRGTEJÅUKVTCVVCFKEKVV¼ITCPFKUGP\C WPRTQDNGOCFKovertourism, il focus sta nell’impatto sul centro delle città, sia attraverso lo spiazzamento (crowding out) delle famiglie sul mercato FGINKCHƂVVKEJGPGNNoKORQUUKDKNKV¼CIQXGTPCTGKNHGPQOGPQUWNRKCPQFGNNC legalità e del rispetto delle regole vigenti sul mercato turistico. 45

Vale qui la pena richiamare il citato report su New York su cui ha fatto leva il sindaco Bill De Blasio nell’ordinanza emessa lo scorso anno. Gli economisti dell’UCLA Kyle Barron, Edward Kung e Davide Proserpio, in WPTGRQTVEJGJCRTGUQKPEQPUKFGTC\KQPGVWVVKINKCPPWPEKFKURQPKDKNKUW #KTDPD PGNNC VQVCNKV¼ FGINK 5VCVK 7PKVK FCN  CN  JCPPQ EQPENWUQ che nelle zone in cui l’offerta del servizio di home sharing aumenta del 30 RGTEGPVQKNRTG\\QOGFKQFGNECPQPGFKNQEC\KQPGTCFFQRRKC+PDWQPC UQUVCP\C VTC INK GHHGVVK FGNNoGURNQUKQPG FGINK CHƂVVK DTGXK RQUUQPQ GUUGTG annoverati: 1) l'aumento dei canoni di locazione determinata da una TKCNNQEC\KQPG FGINK UVQEM CDKVCVKXK   N CWOGPVQ FGK RTG\\K FGNNG ECUG UKC CVVTCXGTUQNCECRKVCNK\\C\KQPGFGINKCHƂVVKEJGVTCOKVGNCRQUUKDKNKV¼FKWUCTG gli spazi in eccesso; 3) l'immissione sul mercato di fornitori di soggiorni a DTGXGVGTOKPGEJGEQORGVQPQEQPKNQECVCTKVTCFK\KQPCNK CNDGTICVQTK  Anche se in Italia uno studio dettagliato sul rapporto tra la contrazione FGNNoQHHGTVC FK ECUG KP CHƂVVQ G SWKPFK FGN TKCN\Q FGK XCNQTK KOOQDKNKCTK G FGKECPQPKFKNQEC\KQPGPQPÄCPEQTCUVCVQGNCDQTCVQCRRCTGEQOWPSWG evidente che ci sia una interdipendenza tra questi fattori, come riscontrato anche in diverse città europee e statunitensi. Sul tema è utile citare l’opinione del Dg GrowFGNNC%QOOKUUKQPG'WTQRGCEJGPGNNoCODKVQFGNNC collaborative economy il turismo delle piattaforme può non essere causa diretta dell’aumento dei prezzi locativi, ma certamente ne è divenuto uno degli agenti propulsori: lieve distinzione su una condivisione sostanziale. &oCNVTQ ECPVQ TKRTGPFGPFQ WPC UKPVGUK GHƂECEG FGNNQ UVWFKQ ECNKHQTPKCPQ già citato, è evidente che per ogni nuovo annuncio di appartamento da CHƂVVCTGRGTRGTKQFKDTGXKEoÄWPCRRCTVCOGPVQKPOGPQFCCHƂVVCTGRGTNG famiglie. 7PoCNVTCFGNNGEQPUGIWGP\GKORQTVCPVKFGNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXKÄ determinata da una crescita delle disuguaglianze sociali, in alcune città già molto nette e fonte di tensioni sociali, tra il centro e le periferie. Attraverso vari meccanismi che agiscono in contemporanea si crea WP EQODKPCVQ FKURQUVQ RGT EWK KN EGPVTQ FGNNG EKVV¼ UK TKGORKG FK QURKVK aggiuntivi che comunque alimentano l’economia di quelle aree; il valore delle case in centro cresce, mentre quello delle periferie si riduce; le opportunità di lavoro, per quanto modeste, create dal mercato degli CHƂVVK DTGXK EQOWPSWG UK TKXQNIQPQ RTKOCTKCOGPVG CNNG CTGG EGPVTCNK G C quelle immediatamente contigue. Il tutto converge verso una crescita FGNNGFKUGIWCINKCP\GKPVGTPGCNNCEKVV¼GNGQRRQTVWPKV¼FGINKCHƂVVKDTGXK che pure potevano rappresentare (o erano presentate in maniera tale C UWIIGTKTG SWGUVC RQUUKDKNKV¼  WPC chance per piccoli proprietari di CNNGIIGTKTG KN RTG\\Q FGNNoCHƂVVQ FGN OWVWQ Q FK CXGTG WPC RKEEQNC HQPVG di reddito aggiuntivo funzionano quasi esclusivamente solo per chi vive 46

nel centro della città. Da questo insieme di effetti le disuguaglianze crescono invece di ridursi. Su questo aspetto Roma non fa eccezione, e N CRRTQHQPFKOGPVQUWNNCRTGUGP\CRTGUUQEJÅECRKNNCTGFGNNoQHHGTVCFKCHƂVVK DTGXKPGN+OWPKEKRKQNQFKOQUVTC Le piattaforme sono nate per venire incontro a determinate esigenze (la EQPFKXKUKQPGFKURC\KKPWVKNK\\CVKKPWPCRRCTVCOGPVQNCRQUUKDKNKV¼RGTNC cosiddetta classe media di "arrotondare" grazie a guadagni aggiuntivi, la volontà di mettere a disposizione di ospiti stranieri, e per tutte le tasche, il sogno di vivere qualche giorno like a local OCPGNNQTQUXKNWRRQUQPQƂPKVG PQPUQNQRGTUQXTCRRQTUKCNNGENCUUKEJGUVTWVVWTGTKEGVVKXGCNDGTIJKGTGOCFK RKÕRGTUWTENCUUCTNGCVVTCXGTUQKNFWRNKEGXCPVCIIKQFGNNoCDDCVVKOGPVQFGK costi tramite servizi automatizzati che hanno compresso l’utilizzo di risorse umane e una maggiore capacità di marketing nutrita dalla tecnologia e FCKDKIFCVC Questo genere di trasformazione è piuttosto un esempio di disruptive innovation, che si realizza quando un prodotto o un servizio che di partenza offre prestazioni inferiori in rapporto alle caratteristiche primarie di un altro prodotto o servizio già esistente, introduce un pacchetto di DGPGƂV generalmente incentrati su qualità ridotte, sulla convenienza del prezzo e sulla maggiore semplicità di utilizzo. In altri termini, si tratta di WPUGTXK\KQKPHGTKQTGOCUWHƂEKGPVGOGPVGDWQPQFCOQFKƂECTGNCRTQRQUVC di valore predominante e, migliorando le sue performances nel tempo, ƂPKUEGRGTpCIITGFKTGqNCFQOCPFCFGKENKGPVKmainstream che scelgono di adottarla in sostituzione dei prodotti o dei servizi esistenti. L’offerta delle RKCVVCHQTOG KPXGEG FK GUUGTG WP EQORNGOGPVQ FGNNoQHHGTVC CNDGTIJKGTC GUKUVGPVG QFKGUUGTNQKPITCPRCTVG RWÎƂPKTGEQPNoGUUGTGUQXTCRRQUVCG VGQTKECOGPVGUQUVKVWVKXCFKSWGNNCCNDGTIJKGTC Se il core business QTKIKPCTKQFGNNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXKPQPHQUUGSWGNNQFK QHHTKTGUVCP\GRCTCOGVTCVGCINKUVCPFCTFCNDGTIJKGTKDGPUÈFKRGTOGVVGTG CINKQURKVKWPCGURGTKGP\CDTGXGFCEQPFKXKFGTGEQPWPhost per viverla EQOGKNQECNKFQRQCPPKFCNNCUWCPCUEKVCÄKPFWDDKQEJGSWGUVoQDKGVVKXQ è tutt’altro che raggiunto o approssimato. Anzi, vedendo, ad esempio, NG VTCUHQTOC\KQPK FK $CTEGNNQPC UK RQVTGDDG SWCUK FKTG EJG PQP UQPQ INK ospiti a “imitare” o a trovare lo stile di vita dei “locali”, ma piuttosto sono quest’ultimi che si conformano agli ospiti. D’altra parte, la condivisione vera (cioè la circostanza che guest e host siano contemporaneamente presenti in casa, perciò condividano l’esperienza del soggiorno) su cui è poggiata la “narrazione” della condivisione è una rarità. 47

CONCLUSIONI: UNA CITTÀ SOTTO PRESSIONE #DDKCOQCXXKCVQSWGUVQUVWFKQEQPNoQDKGVVKXQFKUVKOCTGINKKPXKUKDKNKQ OGINKQKXKUKDKNKUUKOKVWTKUVKEJGHTGSWGPVCPQ4QOCGKNTGUVQFGNNCTGIKQPG OCKPXKUKDKNKCNNGUVCVKUVKEJGWHƂEKCNK ¤ UVCVQ WP XKCIIKQ EJG EK JC RQTVCVQ C UEQRTKTG Q C FCTG OKUWTC C WP HGPQOGPQEJGUVCECODKCPFQTCFKECNOGPVGNoCUUGVVQFGNNCEKVV¼QCNOGPQ del suo centro storico, oltre a sconvolgere l’assetto del mercato turistico.  %QOKPEKCOQ FCNNC ƂPG EKQÄ FCNNoQDKGVVKXQ FK UVKOCTG KN pUQOOGTUQ VWTKUVKEQqFGNNCEKVV¼5KUEQRTGEQUÈWPQTFKPGFKITCPFG\\CFGNpUQOOGTUQq GUVTGOCOGPVGGNGXCVQRCTKCQNVTGKN&QDDKCOQRGTEKÎCIIKQTPCTGNG UVCVKUVKEJGWHƂEKCNKEJGGXKFGPVGOGPVGPQPEQPVGORNCPFQSWGUVCRCTVG di turisti, si dimostrano del tutto parziali. Mentre anno per anno (almeno negli ultimi anni) si registravano lievi crescite o addirittura degli stop, CEECPVQ CN VWTKUOQ pWHƂEKCNGq ETGUEGXC CFFKTKVVWTC EQP WP UCNVQ FK QNVTG KN  KP VTG CPPK FGNNoQHHGTVC  WPoQPFC FK VWTKUOQ FK EWK PQP UK Ä CXWVC PGUUWPCEQIPK\KQPGpWHƂEKCNGqUGDDGPGKUWQKGHHGVVKHQUUGTQFCXCPVKCINK occhi di tutti. 0QP UK VTCVVC RGTÎ pUQNQq FK CFGIWCTG NG UVCVKUVKEJG WHƂEKCNK RGTEJÅ KN HGPQOGPQRQTVCEQPUÅWPCUGTKGFKEQPUGIWGP\GGFKECODKCOGPVKPQP tutti da auspicare che si radicalizzino e si sedimentino. La prima conseguenza è di carattere generale e si può sintetizzare nello pURKC\\COGPVQ GEQPQOKEQq FGNNG HCOKINKG UWN OGTECVQ FGINK CHƂVVK PGNNG aree centrali di Roma, con la conseguenza dello svuotamento del centro FC RCTVG NQTQ G NC UQUVKVW\KQPG EQP INK CHƂVVK FK DTGXG FWTCVC RGT K PQP residenti, con tutte le molteplici conseguenze che comporta. Di questo se ne può avere immediata percezione quando si osserva che la stima FGN TKECXQ OGFKQ OGPUKNG FCNNG CDKVC\KQPK FGUVKPCVG CINK CHƂVVK DTGXK Ä FK 3mila euro circa, con punte nel centro storico di 4mila e di 6mila euro, che confrontati con un costo medio che oggi le famiglie romane pagano di CHƂVVQ GWTQ ÄPGVVCOGPVGKPHGTKQTGCSWGNNQRGTEGRKVQEQPINKCHƂVVK DTGXKCKVWTKUVK .G ECTCVVGTKUVKEJG FGNNoQHHGTVC FGINK CHƂVVK DTGXK UK UQXTCRRQPG G EQKPEKFG EQP NoQHHGTVC CNDGTIJKGTC RGT XCTKG TCIKQPK NC RGTOCPGP\C OGFKC Ä RTGUUQEJÅKFGPVKECCSWGNNCCNDGTIJKGTC RGTEKÎPQPEoÄPGUUWPCFKUVKP\KQPG HWP\KQPCNG  NC FKUNQEC\KQPG IGQITCƂEC Ä NC UVGUUC FGINK CNDGTIJK EKQÄ concentrata nelle aree centrali); i prezzi praticati non sono distanti da quelli CNDGTIJKGTK KN VCUUQ FoQEEWRC\KQPG Ä EQUÈ GNGXCVQ FC UWRGTCTG RGTUKPQ 48

SWGNNQ CNDGTIJKGTQ 3WGUVC KRQVGUK Ä UWIGNNCVC FCINK UVGUUK XKUKVCVQTK EJG CHHGTOCPQFKUEGINKGTGINKCHƂVVKDTGXKPQPRGTpKNOQFQCNVGTPCVKXQFKXKXGTG NCEKVV¼qQRGTNGFKXGTUGGURGTKGP\GEQPVTCRRQUVGCSWGNNGCNDGTIJKGTGOC principalmente per la localizzazione delle proprietà che, come appunto si è visto, sono localizzate nel centro storico. Inoltre, la circostanza di EQPFKXKUKQPGFGNNoCRRCTVCOGPVQEJGÄNCpƂNQUQƂCqCNNCDCUGFGNNCUJCTKPI GEQPQO[ÄRTGUGPVGKPOGPQPGNNoFGNNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXK5KCOQ perciò davanti a un’offerta che ha le medesime caratteristiche dell’o0fferta CNDGTIJKGTC CPEJG UG PG FKUVCP\KC KP OCPKGTC ENCOQTQUC PQP QHHTGPFQ CNEWP UGTXK\KQ NC OCIIKQTCP\C FGINK QURKVK FGINK CHƂVVK DTGXK NCOGPVC proprio l’assenza di ogni supporto, che arriva al massimo alla consegna delle chiavi, quando non ci sia una gestione del tutto automatica). La circostanza che siamo lontani da un’idea di sharing economy lo si vede dall’affermarsi di società di property management che gestiscono gli appartamenti al posto dei proprietari, perciò con una modalità che RQVTGOOQ VTCPSWKNNCOGPVG FGƂPKTG FK high tech e low touch, cioè con una crescente e preponderante logica di “fredda” automazione che di “calda” accoglienza personale. Rispetto al modello economico da utilizzare per valutare il fenomeno degli CHƂVVKDTGXKUKÄFCXCPVKCPWOGTQUGFKHƂEQNV¼VWVVCXKCUGODTCRTGXCNGTG nettamente il modello di rentier piuttosto che quello dell’imprenditoria. Vediamo di approfondire il tema. Nella grande maggioranza dei casi non siamo davanti a un investimento, perché i proprietari si sono trovati CRRWPVQNCRTQRTKGV¼FKURQPKDKNGGNoJCPPQWVKNK\\CVCRGTWPƂPGFKXGTUQ nelle modalità, ma non diverso nella sostanza da quello precedente, cioè RCUUCPFQ FCINK CHƂVVK CNNG HCOKINKG CINK CHƂVVK CK VWTKUVK KPETGOGPVCPFQ però enormemente la reddittività, che rimane comunque una redditività legata alla proprietà, non all’investimento. Inoltre, quando l’investimento EoÄUVCVQUGODTCGUUGTGFGVVCVQUQNQFCNNoCFGIWCOGPVQCNPWQXQWVKNK\\Q piuttosto che a innovazioni di qualche rilievo economico e alla pura manutenzione. Nel momento in cui entrano in gioco le società di property management, anche se con l’ingresso “tradiscono” l’ispirazione sharing, dall’altra certamente producono un’offerta di servizi privati; rispetto però al terziario CNDGTIJKGTQ SWK EK VTQXKCOQ FCXCPVK WPoQHHGTVC OQNVQ RQXGTC RGTEJÅ UK NKOKVCCNNCEQPUGIPCFGNNGEJKCXKCWPOKPKOQFKEQPVTQNNQFGKƃWUUKGCNNC UGORNKEG RWNK\KC FGNNG ECOGTG G FGNNG CDKVC\KQPK +PUQOOC WP VGT\KCTKQ EJGEQPFKHƂEQNV¼RQVTGOOQFGƂPKTGVCNGQOGINKQFGƂPKTGOOQEQOGWP VGT\KCTKQCDCUUQXCNQTGCIIKWPVQ 49

+N RWPVQ EJKCXG Ä NC FKURQPKDKNKV¼ Q OGPQ FGN UGTXK\KQ 0GN ECORQ CNDGTIJKGTQNCSWCNKV¼ÄFGVGTOKPCVC PGNNCUQUVCP\CCRCTKV¼FKCNVTKHCVVQTK  dal rapporto elevato tra il numero di persone di qualità utilizzate nel servire gli ospiti e il numero degli ospiti. Nella ristorazione di alta gamma, ad GUGORKQCQIPKVCXQNQEQTTKURQPFGWPUGTXK\KQGUENWUKXQGEQUÈXKCVCPVQ EJGPQPRQUUQPQOCKGUUGTGFGƂPKVKFKSWCNKV¼NWQIJKFQXGKNEQPUWOCVQTG UKUGTXGFCUÅ2GTSWGUVCTCIKQPGKNUGVVQTGCNDGTIJKGTQÄWPUGVVQTGEJGUK FGƂPKUEGlabour intensive, perché impiega molto personale e più intende scalare la piramide più personale deve impiegare, e naturalmente di OCIIKQTG SWCNKV¼ 3WGUVC Ä NC PCVWTC VGT\KCTKC FGNNoQHHGTVC CNDGTIJKGTC G della ristorazione. 0GN UGVVQTG FGINK CHƂVVK DTGXK EQUÈ EQOG NQ EQPQUEKCOQ NC VGPFGP\C Ä QRRQUVC UK VGPFG CF CWVQOCVK\\CTG KN RKÕ RQUUKDKNG QIPK RCUUCIIKQ FCK lucchetti automatici ai codici per aprire le porte) e perciò a impiegare KN OKPKOQ RQUUKDKNG NG TKUQTUG WOCPG .G CRR IQXGTPCPQ KN business e per loro vince l’algoritmo più accurato, non il servizio migliore. Questa situazione trasforma tendenzialmente il settore dell’ospitalità da settore CFCNVCKPVGPUKV¼FKNCXQTQ SWCNKƂECVQ CUGVVQTGCDCUUC GPQPSWCNKƂECVC  intensità di lavoro. .oKPXKUKDKNKV¼UVCVKUVKECRQTVCEQPUÅGUUGPFQUKCECWUCEJGEQPUGIWGP\CFK WPKPUKGOGFKRTQDNGOKFoQTFKPGNGICNGƂUECNGGFKTGNC\KQPGEQPKRWDDNKEK poteri, molto pesanti. Del punto statistico si è detto: la circostanza che WPC RCTVG UG PQP WPC ITCP RCTVG  FGK ƃWUUK VWTKUVKEK PQP UKCPQ TGIKUVTCVK altera la percezione delle dinamiche turistiche della città. Per altro, UG EK UQPQ TCIKQPK RGT EWK QIPK ENKGPVG CNDGTIJKGTQ XKGPG TGIKUVTCVQ UKC CPCITCƂECOGPVG EKQÄ EQP PQOG EQIPQOG G NG CNVTG ECTCVVGTKUVKEJG personali) sia statisticamente, non si capisce come mai queste stesse TCIKQPKPQPEKUKCPQSWCPFQUKECODKCVKRQNQIKCFoCNNQIIKQ+PQNVTGUGUQNQ CWPVGT\QEKTECFGKENKGPVKXKGPGHCVVCEQORKNCTGNCUEJGFCCPCITCƂECPG FGTKXCPQ CPEJG RTQDNGOK FK UKEWTG\\C 3WCUK EJG NC UKEWTG\\C UECVVK UQNQ PGKECUKFGKRGTPQVVCOGPVKCNDGTIJKGTKGPQPCPEJGPGNNGCNVTGVKRQNQIKG C’è poi il grande capitolo della tassa di soggiorno, la cui mancata corresponsione e versamento alle casse comunali costituisce una grave mancanza. Al di là della condivisione o meno dell’esistenza di una tassa di soggiorno, tuttavia, nel momento in cui è in vigore, la città si vede FGRCWRGTCVC FCN OCPECVQ KPECUUQ FK EKHTG KORQTVCPVK EJG RQVTGDDGTQ servire molto alla città. Saremmo perciò in un caso di uso della città da parte di ospiti non residenti a cui non è associata nessuna compensazione, UGKPVGPFKCOQEQUÈNCVCUUCFKUQIIKQTPQ%QOWPSWGUKCWPCNGIIGEJG QDDNKIC K PQP TGUKFGPVK C EQPVTKDWKTG CNNC IGUVKQPG FGNNC EKVV¼ TKOCPG inevasa, almeno nella sua completezza. 50

D’altro canto, il mancato versamento della tassa di soggiorno è la EQPUGIWGP\C CPEJG FGNNG CODKIWKV¼ G KPCFGORKGP\G PQTOCVKXG .C NGIIG TGIKQPCNG KORQPG C EJK QHHTG CRRCTVCOGPVK RGT CHƂVVK DTGXK C PQP residenti di registrarsi nell’apposita sezione dell’offerta turistica, ottenere WPPWOGTQWPKEQKFGPVKƂECVKXQFGNNCUVTWVVWTCEJGUQPQNGRTGEQPFK\KQPK CHƂPEJÅRQUUCRQKEQOWPKECTGKFCVKUWNNGRGTUQPGQURKVCVGGXGTUCTGFK conseguenza la tassa di soggiorno richiesta e ricevuta dagli ospiti. Qui si apre un altro nodo, perché dalla nostra indagine risulta che la grandissima maggioranza degli ospiti di questo tipo di strutture versi la tassa di UQIIKQTPQ OC NC RCTVG FK ENKGPVGNC TGIKUVTCVC RWDDNKECOGPVG FC SWGUVG UVTWVVWTGUGODTGTGDDGRQEQTKNGXCPVGe &CNNoKPUKGOG FGNNG KPFKEC\KQPK EJG CDDKCOQ QVVGPWVQ FCNNC TKEGTEC possiamo concludere che siamo davanti all’affermarsi di un business che UK UQXTCRRQPG CN OGTECVQ CNDGTIJKGTQ EQP WPQ UECODKQ RGT OQFCNKV¼ FoGUGEW\KQPG RGT KORCVVQ UWNNoQEEWRC\KQPG G RGT EQPVTKDW\KQPG CNNG ƂPCP\GRWDDNKEJG PGICVKXQ 6GQTKECOGPVGSWGUVQUGIOGPVQFoQHHGTVCTKEGVVKXCRQVTGDDGCXGTGVWVVCXKC WPC UWC EQORNGOGPVCTKGV¼ CNNoQHHGTVC CNDGTIJKGTC EKQÄ CNNCTICTG NG RQUUKDKNKV¼FKXCNQTK\\CTGNoQURKVCNKV¼TQOCPCCPEJGCEJKRTGHGTKUEGOQFCNKV¼ FKXGTUGFCSWGNNGCNDGTIJKGTG RGTEJÅUQIIKQTPCRGTWPPWOGTQOCIIKQTG FK IKQTPK RGTEJÅ JC DKUQIPQ FK URC\K RKÕ CORK RGTEJÅ EQUVKVWKUEG WP PWENGQFKXCECP\CpCNNCTICVQq OCCXTGDDGDKUQIPQFKWPSWCFTQIKWTKFKEQ e di modello di business molto diverso. In alcune città è stato dato un numero giorni massimo in cui le camere G INK CRRCTVCOGPVK RQUUQPQ GUUGTG CHƂVVCVK RGTEKÎ EQOOGTEKCNK\\CVK in altre città si è limitato a due o massimo tre gli appartamenti che un singolo soggetto può mettere sulle piattaforme (una norma analoga, cioè massimo due appartamenti, esiste anche nel Lazio, ma nella piattaforma UQPQ RTGUGPVK OQNVK UQIIGVVK EJG JCPPQ DGP RKÕ FK FWG CRRCTVCOGPVK in locazione); in altre città, come a Parigi dove i candidati alle elezioni comunali hanno proposte al proposito, si vogliono escludere interi SWCTVKGTKFCNNoQHHGTVCFKCHƂVVKDTGXK0CVWTCNOGPVGÄCPEJGRQUUKDKNGWPOKZ tra due di questi criteri e anche la proposta di altri vincoli ancora. Certo è che le conseguenze progressive dell’espansione di questo fenomeno mette le città in una situazione di particolare sofferenza, a cui si cerca in vari modi di porre riparo. Questo lavoro serve a dare informazioni, elementi di giudizio, stime dei fenomeni, valutazioni tratte dagli stessi visitatori, in maniera tale che la consapevolezza generale sul fenomeno s’accresca in maniera importante e risolutiva. 51

NOTA METODOLOGICA Come si è scritto in premessa, questo lavoro di stima dell’ordine di ITCPFG\\CFGNHGPQOGPQFGINKCHƂVVKDTGXKPCUEGFCNNoCUUGP\CFGKFCVKCPEJG DCUKNCTK EJG UKCPQ RWDDNKECOGPVG FKURQPKDKNK 5K VTCVVC FK WP HGPQOGPQ RCTVKEQNCTOGPVG CIITQXKINKCVQ PGNNG FGƂPK\KQPK G PGNNC PQTOCVKXC UKC RGTEJÅÄKPGFKVQUKCRGTEJÅKUWQKEQPƂPKFGƂPKVQTKPQPUQPQPGVVCOGPVG tracciati. #DDKCOQWVKNK\\CVQVWVVGNGHQPVKFKURQPKDKNKRGTSWCPVQTKIWCTFCNoQHHGTVC EKQÄOQPKVQTCIIKQFGNNGRKCVVCHQTOGCVVKXGUWNOGTECVQFGINKCHƂVVKDTGXK Per quanto riguarda, invece, le opinioni dei visitatori, sono il frutto di una KPFCIKPG URGEKƂEC FK 5QEKQOGVTKEC TGCNK\\CVC CVVTCXGTUQ WP SWGUVKQPCTKQ strutturato, somministrato a un panel di 1.000 turisti, con interviste TGCNK\\CVGFKRGTUQPCFCPQUVTKKPECTKECVKPGKOGUKFKUGVVGODTGQVVQDTG PQXGODTGGFKEGODTGFGN 52

EBTL - Ente Bilaterale Turismo del Lazio Via Agostino Depretis, 70 – 00184 Roma Tel. +39 06 48907020 Fax +39 06 48906828 www.ebtl.it info@ebtl.it